وکیل حجت اله کریمیان

وکیل پایه یک دادگستری (اصفهان)
وکالت تخصصی در دعاوی کیفری

موبایل: 09132100173

نریمان کازرونی

وکیل پایه یک دادگستری (تهران)

موبایل: 09121340411

رسیدگی به اموال توقیفی، موضوع مادۀ ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی

[تعداد: 1   میانگین: 1/5]

رسیدگی به اموال توقیفی، موضوع مادۀ ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی

بهترین وکیل تهران در مورد «رسیدگی به اموال توقیفی، موضوع مادۀ ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی» بیان می دارد:

رسیدگی به اموال توقیفی، موضوع مادۀ ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی

– مادۀ ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی مقرر میدارد: « هرگونه نقل و انتقال، اعمّ از قطعی، شرطی و رهنی، نسبت به مال توقیفشده باطل و بلا اثر است.»

درخصوص مادۀ فوق، سؤالات و ابهاماتی وجود دارد که باعثِ اتخاذِ رویه های متفاوتی از سوی قُضات در محاکم شده است. برخی با استناد به مادۀ فوق، از رسیدگی قضایی امتناع میورزند و با صدور قرار ردّ دعوی، یا قرار عدم استماعِ دعوی، پرونده را مختومه اعلام میکنند. برعکس، گروهی دیگر، توقیف ملک را مانعِ رسیدگی نمیدانند. تفسیر مادۀ فوق، متوقف به بررسی سؤالات زیر است تا از رهگذر آن، ابهامات این ماده برطرف گردد:

۱ـ کلمۀ «بُطلان» به چه معناست؟ بطلان اصطلاحی در مقابل صحّت و عدم نفوذ مدّنظر است؟ یا معنای عام بطلان؟

۲ـ آیا «نقل و انتقالات»، مختصِّ نقل و انتقالاتی است که بعد از توقیف انجام میشوند؟ یا شامل نقل و انتقالاتی که قبل از توقیف هم صورت گرفته باشد، میگردند؟

۳ـ مراد از «توقیف» چیست؟ آیا صرفاً به معنای توقیف اموالی است که برای اجرای محکومٌبه، توقیف شده است؟ یا معنای عامی دارد و شامل هر مال توقیفی (تأمین خواسته، تأمین کیفری و …) میشود؟

۴ـ آیا حکم مادۀ ۵۶ یک حکم خاص و استثنایی است؟ یا اینکه حکمی است که در راستای سایر احکام و مقررات قانون مدنی باید مورد مطالعه قرار گیرد؟

گزارش تمام متن

فهرست مطالب

مقدمه

متن آرایی که در این جلسه مورد بررسی قرار گرفتهاند

متن نشست:

طرح مسئله:

توضیحی راجع به رأی شعبۀ ۳۲ دادگاه تجدیدنظر

الف ـ انواع توقیف

ب ـ مال موضوع مادۀ ۵۶

ج ـ مورادی که از مال توقیف شده، رفع اثر میشود

د ـ تقسیم توقیف به اعتبار زمان

ه ـ تقسیم توقیف، به اعتبار مرجع صدور توقیف

مقدمه

مادۀ ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی مقرر میدارد: « هرگونه نقل و انتقال، اعمّ از قطعی، شرطی و رهنی، نسبت به مال توقیفشده باطل و بلا اثر است.»

درخصوص مادۀ فوق، سؤالات و ابهاماتی وجود دارد که باعثِ اتخاذِ رویههای متفاوتی از سوی قُضات در محاکم شده است. برخی با استناد به مادۀ فوق، از رسیدگی قضایی امتناع میورزند و با صدور قرار ردّ دعوی، یا قرار عدم استماعِ دعوی، پرونده را مختومه اعلام میکنند. برعکس، گروهی دیگر، توقیف ملک را مانعِ رسیدگی نمیدانند. تفسیر مادۀ فوق، متوقف به بررسی سؤالات زیر است تا از رهگذر آن، ابهامات این ماده برطرف گردد:

۱ـ کلمۀ «بُطلان» به چه معناست؟ بطلان اصطلاحی در مقابل صحّت و عدم نفوذ مدّنظر است؟ یا معنای عام بطلان؟

۲ـ آیا «نقل و انتقالات»، مختصِّ نقل و انتقالاتی است که بعد از توقیف انجام میشوند؟ یا شامل نقل و انتقالاتی که قبل از توقیف هم صورت گرفته باشد، میگردند؟

۳ـ مراد از «توقیف» چیست؟ آیا صرفاً به معنای توقیف اموالی است که برای اجرای محکومٌبه، توقیف شده است؟ یا معنای عامی دارد و شامل هر مال توقیفی (تأمین خواسته، تأمین کیفری و …) میشود؟

۴ـ آیا حکم مادۀ ۵۶ یک حکم خاص و استثنایی است؟ یا اینکه حکمی است که در راستای سایر احکام و مقررات قانون مدنی باید مورد مطالعه قرار گیرد؟

پژوهشگاه قوۀ قضاییه

پژوهشکده استخراج و مطالعات رویه قضایی

متن آرایی که در این جلسه مورد بررسی قرار گرفتهاند:

۱- بازداشت پلاک ثبتی، منافاتی با رسیدگی ماهیتی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ندارد.

رأی دادگـاه بدوی

درخصوص دعوی (الف.ف.) بهطرفیت (م.ص.) و غیره، به خواستۀ صدور حکم به محکومیت خواندگان به اخذ پایانکار، صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی یک واحد آپارتمان، جزء پلاک ثبتی ۴۸۳۶ و ۳۰۵۰۶ و ۳۰۵۰۷ فرعی از ۸۸ اصلی واقع در بخش ۱۱ تهران، مقوم به ۵۱ میلیونریال با احتساب کلیۀ خسارات دادرسی، نظر به اینکه بهموجب پاسخ استعلام ثبتی مثبوت به شمارۀ ۶۴۵ مورخ ۱۱/۴/۹۱ پلاکهای ثبتی موصوف در بازداشت بودهاند و لذا دعوی قابلیت استماع نداشته، مستنداً به مادۀ ۵۶ از قانون اجرای احکام مدنی، قرار ردّ دعوی صادر و اعلام میگردد. قرار صادره، حضوری و قابل تجدیدنظرخواهی ظرف مدت ۲۰ روز پس از ابلاغ در دادگاه تجدیدنظر استان تهران میباشد.

رئیس دادگاه شعبۀ ۱۲۵ دادگاه عمومی (حقوقی) مجتمع شهید باهنر تهران : م.پورمتقی

رأی دادگاه تجدید نظر

درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای (الف.ف.) با وکالت آقایان (ف.م.) و (م.س.) بهطرفیت آقایان (الف.ف.) به ولایت از (ع.ف.) و سایر تجدیدنظرخواندگان به شرح ذیل دادخواست نسبتبه بخشی از دادنامۀ شمارۀ ۰۰۳۶۷ مورخ ۱۸/۴/۹۱ شعبۀ ۱۲۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران که بهموجب آن دعوی تجدیدنظرخواهان، مبنیبر الزام به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی جزء پلاک ثبتی مورد درخواست، قرار ردّ دعوی صادر شده است. دادگاه با توجه به محتویات پرونده، نظر به اینکه بازداشت پلاک ثبتی منافاتی با رسیدگی ماهیتی به دعاوی مذکور نداشته، بنابراین با پذیرش تجدیدنظرخواهی، برابر مادۀ ۳۵۳ قانون آئین دادرسی مدنی، ضمن نقض دادنامۀ تجدیدنظرخواسته، پرونده جهت رسیدگی به ماهیت، به دادگاه بدوی ارسال میگردد. این رأی قطعی است.

مستشاران شعبۀ ۳۲ دادگاه تجدیدنظراستان تهران : حمید رضا قمری ـ غلامحسین عطارد

۲- دعوی ابطال بازداشت ملکی که برای استیفای حقوق مرتهن بازداشت شده (و نه الزام مالک به رفع بازداشت و پرداخت حقوق قانونی بستانکار) پذیرفته نمیشود.

رأی دادگاه بدوی

با التفات به کلیۀ اوراق پرونده و رسیدگی های معموله، موارد معنونه وکیل خواهان در پروندۀ محاکماتی امر چنین است :

الف ـ توقف عملیات اجرایی، موضوع پروندۀ اجرایی به کلاسۀ ۶۴۶۲۹ مطروحه در (الف.) و متعاقب آن، ابطال عملیات اجرایی. ب ـ الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ششدانگِ یکواحد آپارتمان، قطعۀ دوم پلاک ثبتی شمارۀ ۱۴۰۲/۳۷۴۱ واقع در بخش ۳ تهران، بهشرح صورتمجلس تفکیکی بهشمارۀ ۱۱۶۵ مورخ ۲۹/۱/۱۳۷۹ موضوع مبایعهنامۀ عادی شمارۀ ۶۹۸۰-۹/۱۱/۱۳۸۵ و فکّرهن از آن با احتساب خسارات دادرسی. ج ـ دادگاه در مقام رسیدگی بدواً وضعیت ثبتی پلاک موضوع بحث را استعلام نموده، سپس با تشکیل جلسات متعدد دادرسی به دلایل صحابۀ دعوی رسیدگی کرده و به مدارک و اسناد آنان توجه نمود و با استماع اظهارات و مدافعاتشان بهشرح لوایح ابرازی و توضیحات بعدیشان در جلسات دادرسی، مراتب ذیل را مدِنظر قرار میدهد، اولاً برابر جوابیّه واصله از واحد ثبتی منطقۀ ولیعصر (عج) تهران، مالکیت خواندۀ ردیفیکم بر ششدانگِ پلاک ثبتی مورد بحث ثابت و مدلل است و نظر به اینکه طرفین دعوی (خواهان و خواندۀ ردیفیکم) با تنظیم مبایعهنامه مورخ ۱۹/۱۱/۸۵ که مصون از تعرّض خواندۀ مذکور واقع شده، با ایجاب و قبول و توافق در بیع وضعیت آن عقد بیع را محقق نمودهاند و مبایعهنامۀ استنادی، مشعر بر آن است که خواندۀ مرقوم، پلاک ثبتی متنازعٌفیه را بهمبلغ ۷۲۰ میلیونریال به خواهان فروخته است و ضمن دریافت مبلغ ۲۰۰ میلیونریال متعهد شده که در مورخ ۱/۳/۱۳۸۶ در دفترخانۀ شمارۀ ۸۰ تهران حاضر و در قبال دریافت باقیماندۀ ثمن معامله نسبتبه اسناد سند رسمی در خصوص مورد معامله اقدام نماید که چون مبایعهنامۀ مذکور که با رعایت مواد ۱۹۰ و ۱۹۱ از قانون مدنی، بین طرفین تنظیم شده و برابر مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ و ۲۲۳ از همان قانون، این مبایعهنامه و شرایط مقرّر در آن، ازجمله حضور در دفتر اسناد رسمی، جهت تنظیم سند رسمی بین طرفین نافذ و معتبر خواهد بود و با عنایت به اینکه چون طبق شق ۶ مادۀ ۴ مبایعهنامۀ تنظیمی، فروشنده متعهد شده نسبت به فکّ رهن از پلاک موضوع بحث تا تاریخ ۱/۳/۱۳۸۶ اقدام نماید، از اینرو مبرهن و مسلّم است که مشارٌالیه تکلیفی بجز ایفاء تعهدات خود در مانحنُفیه ندارد و مدافعات وی مبنیبر فسخ قرارداد، متکی به دلیل قانونی نبوده و مؤثر در مقام نمیباشد؛ زیرا اولاً اظهارات شهود تعرفهشدۀ وی، بهنحوی نیست که صحّت ادعای مشارٌالیه را مبنیبر فسخ قرارداد اثبات نماید و چون برای دادگاه افادۀ قطع و یقین نمیکند، در نتیجه فاقد ارزش قضایی است (ماده ۳۴۱ قانون مدنی) ثانیاً اثبات ادّعا، محتاج به دلیل وو حجّیت خارجیه است که دراینخصوص دلیلی ارائه نشده است؛ بنابراین چون تنظیم سند رسمی از لوازم و آثار قرارداد مورد بحث میباشد، از اینرو قرارداد مذکور بنا به قواعد صحت و لزوم و به تبعیت از اصل حاکمیت ارادۀ فیمابین صحابۀ دعوی (خواهان و خواندۀ ردیف یکم) لازمالرعایه میباشد. ثالثاً مادۀ ۷۹۳ از قانون مدنی که اشعار میدارد «راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد، مگر به اذن مرتهن» و رأی وحدترویۀ شمارۀ ۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۱۳۷۶ هیئت عمومی محترم دیوانعالی کشور، ناظر بر عدم نفوذ معاملات نسبت اعیان مرهونه میباشد، نه بطلان آن و چنین معاملاتی صحیح و قانونی بوده که پس از فکّرهن و با حقوق مرتهن این قبیل معاملات نافذ خواهد شد و معطوفاً به اینکه حقوقی که اشخاص نسبت به اموال کسب نمایند، نظر به انجام معاملات قابل اسقاط نیست و هر مالکی نسبت به مالکیت خود، حق هرگونه تصرف و انتفاع را دارد؛ مگر درمواردیکه قانون استثناء کرده باشد. در مانحنُفیه، هرچندکه مِلکِ مورد ترافع، برابر مبایعهنامۀ عادی به خواهان فروخته شده و قسمتی از ثمن دریافت گردیده، لیکن منعی در انجام معاملات با سند عادی نبوده و قانون مدنی اسناد عادی را معتبر دانسته، از اینرو معاملات با سند عادی نسبت به املاک ثبت شده منحرف از بند یک مادۀ ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک میباشد، رابعاً ادارۀ اول اجرایی اسناد رسمی که به دادرسی فراخوانده شده، به اعتقاد این دادگاه در قضیه مختلفٌفیه ذینفع نمیباشد و بهلحاظ اِعمال حاکمیت وجه حکم قانون براساس تقاضای متعهدٌله با هر ذینفع دیگری مکلّف به انجام وظیفۀ قانونی خود میباشد، بنا به مراتب معروضه و بر مبنای آن جهاتی که فوقاً قلم گرفته شده، دادگاه اولاً با توجه به توجیهات بهعملآمده در گردشکار و به استناد مواد مندرج در متن و مواد ۱۹۸و ۵۱۹ از قانون آئین دادرسی مدنی حکم ابطال عملیات اجرایی پرونده، کلاسه ۶۴۶۲۹ مطروحه در (الف.) و الزام خواندۀ ردیف یکم به تنظیم سند رسمی و متعاقب آن الزام خواندگان ردیفهای یکم و دوم به فکّرهن از پلاک ثبتی موضوع بحث و همچنین پرداخت مبلغ ۶۰۰/۶۵۰/۳ ریال بابت کلیۀ خساراتی که خواندۀ ردیف یکم به حسب طرح و اقامه دعوی به خواهان وارد کرده است، اعمّ از هزینۀ اوراق دفتر، دادرسی و حقالوکالۀ وکیل دراین مرحله از رسیدگی در حق خواهان صادر مینماید، ثانیاً بر پایۀ توجیهات انجامشده در گردشکار اصولاً دعوی مطروحه توجهی به خواندۀ ردیف سوم نداشته و بدین لحاظ به استناد بند ۴ از مادۀ ۸۴ همان قانون قرار ردّ دعوی خواهان در این قسمت صادر مینماید، معالوصف دادگاه اعلام میدارد آراء اصداری، حضوری و ظرف مدت بیستروز از تاریخ ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر مرکز استان می باشد.

رئیس شعبه ۲۶ دادگاه عمومی (حقوقی) تهران : حجت الله امیدواری

رأی دادگاه تجدید نظر

تجدیدنظرخواهی آقای (ع.) با وکالت خانم (م.ب.) به طرفیت تجدیدنظرخوانده، خانم (ف.ل.) با وکالت (م.ق.) از دادنامۀ ۸۶۰۰۰۳۶۵ ـ ۲۹/۵/۹۰ شعبۀ ۲۶ دادگاه عمومی (حقوقی) تهران که متضمن صدور حکم به ابطال عملیات اجرایی پروندۀ کلاسۀ ۶۴۶۲۹ (الف.) و الزام خواندگان ردیفهای یکم و دوم به فکرهن از پلاک ثبتی ۱۴۰۲/۳۷۴۱ واقع در بخش ۳ تهران بهشرح صورتمجلس تفکیکی به شمارۀ ۱۱۶۵ ـ ۲۹/۱/۷۹ و الزام خواندۀ ردیف اول به تنظیم سند رسمی، وارد و موجّه است؛ زیرا بهاستناد قرارداد ۱۴۸۱۰۰۰۱۸۱ ـ ۱۱/۳/۸۱ بانک سپه، جهت وصول مطالبات قانونی خود، مبادرت به درخواست صدور اجرائیه، علیه تجدیدنظرخواه نموده و متعاقباً نسبت به بازداشت مازاد پلاک ثبتی مذکور متنازعٌفیه مراتب بازداشت ثبت گردیده است و خواسته بهعنوان الزام مالک به رفع بازداشت و پرداخت حقوق قانونی بستانکار طرح نگردیده است، بلکه درخواست ابطال بازداشت قانونی را نموده است، با توجه به اینکه قرارداد بیع استنادی، بعد از سالها از بازداشت قانونی و سند رهنی به شمارۀ ۵۱۱۸۴ ـ ۲۷/۱۰/۸۰ دفترخانۀ ۱۹۴ تهران نزد بانک سپه در قید رهن میباشد و برای سند رهنی مذکور اجرائیه صادر شده و اجرائیه طیِ نامۀ شمارۀ ۴۳۱ ـ ۲۵/۲/۸۴ اعلام شده است، میباشد و النهایه مبایعهنامۀ عادی نمیتواند خللی به حقوق بازداشتکنندۀ قانونی وارد نماید؛ لذا بهاستناد مادۀ ۳۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی نسبت به خواستۀ ابطال عملیات اجرایی، ضمن نقض دادنامۀ معترضٌعنه، حکم به بطلان دعوی و بیحقی صادر میگردد و نسبت به دیگر بخشهای دادنامۀ تجدیدنظرخوانده باتوجه به اینکه مِلک متنازعٌفیه مذکور دارای بازداشت قانونی است، بنابراین به استناد مادۀ ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی و مادۀ ۲ و ۳۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی و ضمن نقض دادنامۀ در بخش الزام خوانده به فک و تنظیم سند رسمی بهلحاظ غیرقابل استماعبودنِ دعوی، قرار ردّ دعوی را در مواردِ اشارهشده صادر و اعلام مینماید این رأی قطعی است.

رئیس شعبۀ ۵۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران : محمّدجواد نجفی

مستشار دادگاه : م.عاشورخانی

رأی دادگاه تجدید نظر(اعاده دادرسی)

نظر به اینکه خواهان اعادۀ دادرسی خانم (ف.ک.) با وکالت آقای (م.ق.) از دادنامۀ ۴۰۰۳۵۳ ـ ۳۰/۳/۹۱ را مطرح نموده است و دادنامۀ مذکور شامل دو بخش میباشد که بخش اول آن، حکم به بطلان دعوی ابطال عملیات اجرایی پروندۀ کلاسۀ ۶۴۶۲۹ صادر گردیده است که در این موضوع، استناد به بند ۳ و بند ۷ از مادۀ ۴۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی شده است که در رأی موضوع اعادۀ دادرسی، وجود تضاد در حکم موصوف ملاحظه نشد و نیز وکیل خواهان به سندی که در جریان دادرسی مکتوم بوده باشد، اشاره ننموده است و اسنادی که ضمیمۀ دادخواست نموده، در جریان دادرسی به نوعی مطرح شده است. ثانیاً اعادۀ دادرسی نسبت به بخش دوم دادنامۀ مذکور که مبیّن قرار ردّ دعوی در موضوع خواستۀ الزام به تنظیم سند رسمی میباشد، به اعتبار آنکه قرار میباشد، فاقد استماع قانونی ادعای اعادۀ دادرسی است؛ لذا به استناد مواد ۴۲۶ و تبصرۀ مادۀ ۴۳۵ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار ردّ درخواست اعادۀ دادرسی را صادر و اعلام مینماید این قرار، قطعی است.

رئیس شعبه ۵۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران : محمّدجواد نجفی

مستشار دادگاه: م.عاشورخانی

۳- بر خلاف دعوی الزام به انتقال رسمی ملک، دعوای الزام به انجام مقدمات جهت تنظیم سند رسمی انتقال ملک در بازداشت، مسموع است.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست خواهان خانم (ل.ب.) فرزند (ع.) با وکالت آقای (ر.الف.) و خانم (ش.ت.) به طرفیت خواندگان آقایان و خانمها ۱ـ (م.ر.ر.) ۲ـ (ف.الف.) ۳ـ (م.ع.) ۴ـ (ع.س.) ۵ ـ (ب.د.) ۶ ـ (ح.ت.)، مبنیبر اخذ پایانکار و اخذ مفاصاحساب دارایی و اخذ صورتمجلس تفکیکی و پرداخت عوارض نوسازی و جریمهها و اخذ مفاصاحساب شهرداری و تهیۀ کلیۀ مقدمات تنظیم سند رسمی و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت یک واحد آپارتمان، به همراه یک واحد پارکینگ پلاک ثبتی ۸۵۱/۱۱۶ بخش ۱۱ تهران و خسارات دادرسی و هزینۀ دادرسی و حقالوکاله و کارشناسی، با توجه به محتویات و اوراق پرونده و توجهاً به پاسخ استعلام ثبتیِ واصله به شمارۀ ۳۴۱۴۴ مورخ ۸/۹/۹۰ که حاکی از بازداشتبودنِ سهمی احدی از مالکین (خواندگان) بهنام آقای (م.ع.) است، لذا باتوجه به مراتب و عنایتاً به عدم امکان انتقال سند قبل از رفع بازداشتِ ملکِ متنازعٌفیه، دادگاه دعوی خواهان را به کیفیت حاضر قابل استماع ندانسته و قرار عدم استماع و ردّ دعوی خواهان را صادر و اعلام مینماید : رأی صادره، حضوری و ظرف بیستروز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاههای تجدیدنظر استان تهران میباشد.

رئیس شعبۀ ۲۱۸ دادگاه عمومی تهران : گلدار

رأی دادگاه تجدید نظر

تجدیدنظرخواهی خانم (ل.ب.) با وکالت آقای (ر.الف.) به طرفیت خانم ۱ـ (ف.الف.) و آقایان ۲ـ (م.ر.) ۳ـ (م.ع.) ۴ـ (ع.س.) ۵ ـ (ب.د.) ۶ ـ (ح.ت.)، نسبت به آن قسمت از دادنامۀ شمارۀ ۹۰۰۹۰۸-۲۹/۱۱/۹۰ شعبۀ ۲۸ دادگاه عمومی تهران که طیِ آن دربارۀ دعاوی اخذ پایانکار، مفاصاحساب دارایی، اخذ صورتمجلس تفکیکی، پرداخت عوارض نوسازی و جریمهها، اخذ مفاصاحساب شهرداری و تهیۀ کلیۀ مقدمات تنظیم سند رسمی، بهدلیل بازداشت سهم تجدیدنظرخواندۀ ردیف سوم از پلاک ثبتی ۸۵۱/۱۱۶ قرار عدم استماع و ردّ دعوی صادر شده است، وارد است؛ زیرا صرفنظر از اینکه مشخص نیست در مورد دعاوی فوق، عدم استماع صادر شده است، یا ردّ دعوی، از آنجایی که رسیدگی به دعاویِ فوق بهدلیل بازداشت پلاک مانعی ندارد، لذا این قسمت از دادنامه به استناد مادۀ ۳۵۳ از قانون آیین دادرسی مدنی، نقض و مراتب جهت رسیدگی به دادگاه بدوی اعاده میشود. قسمت دیگر دادنامه در مورد دعویِ الزام به تنظیم سندرسمی به علت بازداشت پلاک با اشکالی روبرو نیست، با ردّ اعتراض این بخش از دادنامۀ تجدیدنظرخواسته با ردّ اعتراض تأیید میگردد. این رأی قطعی است.

مستشاران شعبۀ ۱۷ دادگاه تجدیدنظراستان تهران : یادگاری ـ سیدعباس موسوی

۴- چنانچه ملک موضوع دادخواست توسط دیگری بازداشت شده باشد، از آنجا که بازداشت اعمّ از عرصه و اعیان و منافع متصور تلقی میگردد، تا قبل از رفع بازداشت دعوی الزام به تنظیم سند اجاره و انتقال رسمی سرقفلی به مستأجر ملک، قابل استماع نیست.

رأی دادگاه بدوی

درخصوص دعوی خواهان (ع.)، (م.)، (س.)، (م.ه.)، و (خ.)، همگی (ه.) و (ف.م.) با وکالت (ج.ج.) و (م.ز.)، بهطرفیت خواندۀ دعوی (الف.ن.) به خواستۀ الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره با صلح سرقفلی با احتساب مطلق خسارات جزء پلاک ثبتی ۱۱۵۳۰۸/۳ و پاسخ استعلام ثبتی شمارۀ ۲۳۵۳ مورخ ۲۸/۱/۹۱ ادارۀ ثبت جنوبغرب تهران؛ نظر بهاینکه رابطۀ حقوقی طرفین، مبتنی بر قرارداد عادی مزبور است که اصالت و صحّت آن، محل بحث و اختلاف نیست و بهموجب آن خوانده ششدانگ حق کسبوپیشه و تجارت و سرقفلی یکباب دفتر پلاک ثبتی مزبور با کلیۀ متعلقات و ملحقات مذکور در توافقنامۀ مستند دعوی را در راستای اجرای طرح عمومی و عمرانی به شهرداری واگذار و بهای روز آن دریافت نموده است و هرچند مالک پلاک مذکور میباشد، اما منشاء تصرفات خواهانها ناشی از توافق و قرارداد اجاره ۱۵/۱۱/۶۰ صورت پذیرفته و لزومی به اذن مالک ندارد. و خوانده متعهد گردیده با توافق در دفترخانۀ اسناد رسمی حاضر و مبادرت به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی و حقوق کسبی اقدام نمایند که در تاریخ مقرر امتناع نموده است. و عدم حضور در دفترخانه برای تنظیم سند انتقال، اثری در قضیه نداشته و حسب مندرجات قرارداد تنظیمی فیمابین برعهدۀ فروشنده است که با تهیۀ استعلامات رفع موانع قانونی موجود و جلب موافقت مقامات ذیصلاح، موجبات تنظیم سند انتقال را فراهم نماید و پس از تهیه مقدمات از خواهان بخواهد که به تکلیف و تعهد خود عمل نماید و با توجه بهاینکه حقوق و تعهدات هر یک از طرفین در قرارداد مشخص است و از آنجمله تنظیم سند انتقال است. لذا در صورت امتناع هر یک از طرفین طرف دیگر میتواند از طریق مراجعه بهمراجع قضایی احقاق حق و الزام طرف را به انجام تعهد بخواهد و عدم حضور یک طرف در دفترخانه، با فرض فراهمشدن موجبات انتقال، موجدِ حق جدیدی که فسخ و برهمزدنِ معامله باشد، برای طرف دیگر نخواهد شد. بنابر مراتب و با توجه به ماهیت قرارداد فیمابین متتداعیین و کیفیت تعاقب حقوقی و قانونی ایادی آنها و نحوۀ استیفای یَد مشارٌالیهم و فعلیت شرایط انجام معامله حسب مقررات مواد ۱۹۰ و ۷۵۲ قانون مدنی از جهت قصد و رضای طرفین بر انشای معامله موردنظر و اهلیت آنها و موضوع و جهت معامله مذکور وقوع عقد و معاملۀ فیمابین طرفین مِن جمیع ارکان و شرایط قانونی محرز و محقق میباشد. و نظربهاینکه مدلول قرارداد، بنا به قواعد صحت و لزوم معاملات و اجرای تعهدات و عنایتاً بهمواد ۱۰ و ۲۱۹ و۲۲۰ و ۷۶۰ قانون مدنی بین متعاملین و قائممقام آنها نافذ و لازمالاتباع است و طرفین مکلفند تعهدات مصرّح و نتایج حاصله از آن بهموجب قانون و عُرف را که براساس اصل حاکمیت اراده قبول نمودهاند، ایفاء و اجراء نمایند. و باتوجه به اینکه دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهد از ناحیۀ خوانده ابراز نشده، فلذا دادگاه بهاستناد مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۳، ۲۲۵، ۳۳۹، ۳۶۲، ۳۷۶، ۳۸۱، ۷۵۲، ۷۵۸ و ۷۶۰ قانون مدنی و مواد ۱ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و مادۀ ۵ لایحۀ قانونی تملّک اراضی و املاک برای طرحهای عمومی و نظامی، حکم بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی اجاره با صلح سرقفلی با احتساب مطلق خسارات در حق خواهانها صادر و اعلام میدارد. ضمناً خوانده از باب تسبیب و مستنداً بهمواد ۱۹۸، ۵۰۲، ۵۱۵، ۵۱۹ و ۵۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد ۱ و ۲ قانون مسئولیت مدنی مکلّف به پرداخت هزینۀ دادرسی و حقالوکالۀ وکیل در حق خواهان میباشد. رأی دادگاه حضوری محسوب و ظرف بیستروز از تاریخ ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظراستان تهران میباشد.

دادرس شعبۀ ۱۹۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران : عالمی

رأی دادگاه تجدید نظر

درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای (الف.ن.) به طرفیت (س.)، (خ.)، (م.)، (م.ه.) و (ع.)، همگی با نامخانوادگی (ه.) و خانم (ف.م.) با وکالت آقای (ج.ج.) و (م.ز.) از دادنامۀ شمارۀ ۲۶۵ مورخ ۳۱/۳/۹۱ صادره از شعبۀ ۱۹۱ دادگاه عمومی (حقوقی) تهران که متضمن صدور حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه به حضور در دفترخانه و تنظیم سندرسمی اجاره با صلح سرقفلی به انضمام خسارات دادرسی است، دادگاه در این مرحله از دادرسی، پس از بررسی مندرجات پروندۀ تجدیدنظرخواهی بهعملآمده را وارد دانسته بهلحاظ مغایرت دادنامۀ تجدیدنظرخواسته با مقررات قانونی دادگاه دادنامۀ مذکور را شایسته نقض میداند؛ زیرا به دلالت پاسخ استعلام ثبتی مضبوط در صفحۀ ۶ پرونده پلاک ثبتی موضوع حکم تحت ۲۲۴۰۳ فرعی از ۳ اصلی قطعه ۸۳۱ مجزّاشده از ۱۸۹۹ واقع در بخش ۱۲ تهران دارای سابقه بازداشت بوده، از آنجا که بازداشت مذکور اعمّ از عرصه و اعیان و منافع متصوره تلقی میگردد، لذا تا قبل از رفع بازداشت از پلاک یادشده اجابت دعوی مطروحه تعرضی به حقوق توقیفکننده پلاک یادشده میباشد با وصف مذکور دعوی در اساس قابلیت استماع نداشته که شعبۀ صادرکنندۀ دادنامه تجدیدنظرخواسته به این مهم توجه ننموده دادگاه با انطباق تجدیدنظرخواهی با بند هـ مادۀ ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن نقض دادنامۀ تجدیدنظرخواسته بهاستناد مادۀ ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار عدم استماع دعوی مطروحه صادر و اعلام میگردد رأی صادره حضوری و قطعی است.

رئیس شعبۀ ۱۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران : سید حسن موسوی

مستشار دادگاه : رحیمی

۵- نسبت به دعوی انتقال رسمی ملک بازداشتی و در توقیف، قرار عدم استماع دعوی بهلحاظ ممنوعیت هرگونه نقل وانتقال این گونه املاک صادر می گردد.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای (م.ر.) به طرفیت آقای (ر.ک.) به خواستۀ رسیدگی و صدور حکم مبنیبر محکومیت خوانده به انتقال رسمی سند یک سهم از دو سهم مشاع از چهار سهم پنجدانگ مشاع مورد معامله به استثناء ثمنیه اعیانی پلاک ۸۴۹/۶۷ بخش ۱۱ تهران و تحویل مبیع و محکومیت به پرداخت ضرر و زیان وارده از تاریخ ۱/۱/۱۳۹۰ به بعد و خسارات دادرسی؛ اولاً درخصوص خواستۀ ردیف یکم، نظر به اینکه به دلالت پاسخ شمارۀ ۵۷۰۷۳ مورخ ۶/۱۲/۹۰ ادارۀ ثبت اسناد و املاک شمیران، ششدانگ ملک پلاک ثبتی متنازعٌفیه بازداشت میباشد و با عنایت به اینکه چون حسب مادۀ ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، هرگونه نقل و انتقال، نسبت به مال توقیفشده، باطل و بلا اثر میباشد و مادامکه رفع بازداشت از ملک متنازعٌفیه انجام نشود، دعوی، قابلیت استماع ندارد. لذا دادگاه به تجویز مقررات مادۀ ۲ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، قرار عدم استماع دعوی خواهان را صادر و اعلام میدارد. ثانیاً درخصوص خواستۀ ردیف دوم تحویل مبیع، چون طرح دعوی تحویل مبیع، فرع بر مالکیت خواهان و تصرف خوانده میباشد و پاسخ استعلام ثبتیِ واصله نشانگر آنست ملک مابهالنزاع در مالکیت خواهان قرار ندارد و چون نامبرده مالکیتی نسبت به پلاک موضوع خواسته ندارد، لذا دادگاه به تجویز مقررات مادۀ ۲ قانون مرقوم، قرار عدم استماع دعوی خواهان را صادر و اعلام میدارد. اما درخصوص خواستۀ ردیف سوم محکومیت خوانده به پرداخت ضرر و زیانِ وارده از تاریخ ۱/۱/۱۳۹۰٫ باتوجه به اینکه در قرارداد استنادی مبلغی بهعنوان ضرر و زیان قید نگردیده و دلیلی نیز ارائه نشده است، لذا دادگاه دعوی خواهان را در این قسمت نیز غیر ثابت تشخیص و مستنداً به مادۀ ۱۹۷ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم به ردّ آن صادر و اعلام مینماید. رأی صادره ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ، قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان تهران میباشد.

رئیس شعبۀ ۱۰۵ دادگاه عمومی (‌حقوقی) تهران : مجتبی فرهادی

رأی دادگاه تجدید نظر

تجدیدنظرخواهی آقای (م.ر.) بهطرفیت آقای (ر.ک.) نسبت به دادنامۀ شمارۀ ۹۱/۹۴ صادره از شعبۀ ۱۰۵ دادگاه عمومی (حقوقی) تهران، که بهموجب آن درخصوص دعویِ الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و تحویل مبیع، قرار ردّ دعوی و درخصوص دعوی مطالبۀ ضرر و زیان وارده، حکم به ردّ دعویِ خواهان بدوی بهشرح دادنامۀ تجدیدنظرخواسته صادر گردیده است، وارد نمیباشد؛ زیرا دادنامۀ تجدیدنظرخواسته براساس محتویات پرونده و دلایل و مدارک ابرازی صحیحاً و مطابق مقررات قانونی و خالی از هرگونه اِشکال صادر شده و تجدیدنظرخواه در این مرحله از رسیدگی، دلیل یا مدرک قانعکننده و محکمهپسندی که نقض و بیاعتباریِ دادنامۀ معترضٌعنه را ایجاب کند، ابراز ننموده و لایحۀ اعتراضیه، متضمن جهت موجّه نیست و تجدیدنظرخواهی با هیچیک از شقوق مادۀ ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی مطابقت ندارد؛ لذا دادگاه ادعای تجدیدنظرخواه را وارد و محمول بر صحّت تشخیص نداده و دادنامۀ مورد اعتراض را منطبق با مقررات و اصول دادرسی میداند، مستنداً به مادۀ ۳۵۸ و۳۵۳ قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن ردّ درخواست تجدیدنظرخواهی دادنامۀ تجدیدنظرخواسته را عیناً تأیید مینماید. رأی صادره قطعی است.

رئیس شعبۀ ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران : سیدابوالفضل حجازی فر

مستشار دادگاه : فهیمی گیلانی

متن نشست:

دبیر جلسه: مستند این جلسه، مادۀ ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی است و درصدد پاسخدادن به این سؤال هستیم که: اگر مِلکی در بازداشت، توقیفی و یا رهن باشد، آیا نقل و انتقال مِلک یا تنظیم سند نقل و انتقال آن صحیح خواهد بود؟[۱]

طرح مسئله:

دکتر بابایی: وقتی یکنفر تقاضای انتقال رسمیِ ملک را دارد، دادگاه، وضعیت ثبتی ملک را از ثبت استعلام میکند و گاه، با پاسخِ ثبت مشخص میشود که ملک به دلایل مختلفی (حالا غیر از رهن بانک) در بازداشت و توقیف به سر میبَرد. در بررسی بولتن آراء، متوجه شدیم، برخورد قضات با این موضوع، کاملاً متفاوت است.

حدود ۶ یا ۷ رأی، برای جلسۀ امروز برگزیده شده تا باهم دو رویۀ کاملاً متفاوت در آراء قضایی را مشاهده نماییم:

۱ـ برخی دادگاهها، پس از استعلام از ثبت و آگاهی از بازداشت ملک، قرار عدم استماع دعوی را صادر میکنند: (به استناد مادۀ ۵۶ اجرای احکام مدنی که میگوید: از آنجا که انتقال قطعی یا شرطیِ ملکی که در بازداشت و توقیف است، ممنوع میباشد، پس این دعوی قابلیت استماع ندارد).

و برخی، به استناد مادۀ ۸ قانون آیین دادرسی مدنی[۲] که میگوید: هیچ مقام رسمی یا سازمانی، نمیتواند در حکم و دستورِ صادرشده از دادگاه دیگر دخالت نماید، در آن مورد وارد نمیشوند. زیرا به نظر ایشان، این بازداشت از جای دیگری صورت گرفته و بازداشت قضایی بوده است؛ لذا واردِ آن نمیشوند.

۲ـ اما، برخی دیگر از دادگاهها، بازداشتبودنِ مِلک را مانعی برای رسیدگی قضایی نمیدانند و استدلال میکنند: کسیکه خواهان دعواست و انتقال رسمی را خواسته است، خواهانِ انجام کلیۀ معوّقات و رفع موانع و تعهداتی است که مانع انتقال میشود (یعنی خواهانِ الزامِ مالک اصلی (خوانده) به انتقال رسمی شده است) لذا این دادخواست را میپذیرند. (با این استدلال که: مادۀ ۵۶ قانون اجرای احکام، با ملزمنمودنِ خوانده (یا مالک اصلی) به رفعِ تمام موانعِ موجود برای انتقال، مغایرتی ندارد.)

استدلالشان این است: «مادۀ ۵۶ میگوید: مادامیکه مال در توقیف است، انتقال، ممنوع است و این، طبیعی است. چنانکه در رهن نیز وقتی ملک، مربوط به حقوق دیگران است، انتقال رسمیِ آن، تا زمانیکه این حالت را دارد، امکان ندارد؛ ولی می تواند متقاضی رفع این موانع باشد. ازجمله موانعی که باید رفع گردد، مشخصاً رفع بازداشت از ملک است، به هر دلیلی که صورت گرفته باشد.» بنابراین، برخی دادگاهها با این استدلال، دعوی را میپذیرند و آن را شایستۀ رسیدگی میدانند.

البته، آرای بعضی دادگاهها، حالت مشروط دارد. یعنی معتقدند اگر تقاضای تعهد به فعل انجامشده بود، باید میپذیرفتند؛ ولی چون صرفاً تعهد است و انتقالِ رسمی ملک تقاضا شده و چیز دیگری از دادگاه خواسته نشده است، دادگاه نمیتواند به تعهد به فعل و رفع موانع استناد نماید و واردِ مسئله شود.

در هرحال، این تعارضی است که بین آراء قضایی وجود دارد و حتی آرایی که اصلاً وارد موضوع نمیشوند، با یکدیگر اختلاف دارند: برخی، قرار ردّ دعوی میدهند و برخی میگویند: این دعوی قابلیت استماع ندارد.

توضیحی راجع به رأی شعبۀ ۳۲ دادگاه تجدیدنظر

آقای رحیمی: وقتی بنده، این رأیها را مطالعه میکردم، فقط یکی از آنها با سایر آراء به نظر متفاوت بود. آن هم رأیی که از سوی شعبۀ ۳۲ دادگاه تجدیدنظر صادر شده بود و در عنوان بالای این رأی آمده بود: «بازداشت پلاک ثبتی، منافاتی با رسیدگی ماهیتی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ندارد.»

بنده، شخصاً با جناب «آقای قمری» (رئیس شعبۀ ۳۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران) ـ که این رأی را به همراه مستشار محترمشان جناب «آقای عطارد» صادر کردند ـ راجع به پرونده و رأیی که صادر شده، صحبت کردم تا استدلال ایشان را بدانم و در جلسه بازگو نمایم.

بنده به ایشان گفتم: در صدرِ رأی آمده است: «بازداشت پلاک ثبتی، منافاتی با رسیدگی ماهیتی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ندارد» و متوجه شدم، ایشان قبول نداشتند که این تیتر بالای رأیشان باشد.

یادآور میشوم، شعبۀ ۱۲۵ دادگاه عمومی (حقوقی) تهران (مجتمع شهید باهنر) در رسیدگی به دعوای « الزام خواندگان به اخذ پایانکار، الزام به اخذ صورتمجلسِ تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمیِ یک واحد آپارتمان»، برای هر سه دعوی، قرار ردّ صادر کرده است. اما متن رأی شعبۀ ۳۲ نشاندهندۀ این است که صرفاً نسبت به دو قسمت اول، تجدیدنظرخواهی شده است. (یعنی برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ـ که منتهی به قرار ردّ دعوی شده ـ تجدیدنظرخواهی صورت نگرفته است.)

در صدر رأی شعبۀ ۳۲ چنین آمده است: «درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای فلان با وکالت آقایان … بهطرفیت آقایان … و سایر تجدیدنظرخواهان، به شرح ذیل دادخواست نسبت به بخشی از دادنامۀ شمارۀ … که بهموجب آن دعوای تجدیدنظرخواهان مبنیبر الزام به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی، قرار ردّ دعوی صادر شده است…»

همانگونه که «آقای قمری» نیز گفتند، بنده هم معتقدم، اگر دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال باشد، باید با قرار ردّ ، بِدان پاسخ داده شود. اما از حیث محکومیت به فراهمکردن مقدمات تنظیم سند ـ که اخذ پایانکار و گرفتن صورتمجلس تفکیکی است ـ میتوان رسیدگی نمود و ماهیتاً اظهارنظر کرد.

دربارۀ نظر خودم نسبت به این رأی، و اینکه آن را قبول دارم یا نه، در فرصتی دیگر، صحبت خواهم کرد. به هرحال، لازم میدانستم از جهت شکلی، این تذکر را بدهم که ایشان نیز معتقدند الزام به تنظیم سند رسمی پذیرفته نیست؛ اما سایر دعاویِ مربوط پذیرفته است. بحث دربارۀ این موضوع بسیار مفصّل است. از قبیل اینکه، آیا بحث تحویل مبیع بدون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت شنیدن دارد یا نه؟ که إنشاءالله در فرصتِ آتی، درمورد آن صحبت خواهم کرد.

دکتر قربانوند: قبل از پرداختن به موضوعِ رأی، پیشدرآمدی را بیان میکنم. دربارۀ مادۀ ۵۶، بحثی مطرح است که منظور از عبارتِ « و بِلا اثر است» چیست؟ آیا بهمعنای «غیر نافذ» است، یا واوِ پیشاز آن، عطفی و برای بطلان است؟

عمدتاً به ظاهرِ این ماده، چندان توجهی نمیکنند. باتوجه به اینکه در ظاهرِ ماده آمده است: «هر نوع نقل و انتقال، اعمّ از قطعی، رهنی و شرطی، نسبت به مالِ توقیفشده، باطل و بلا اثر است» ، آن را به «نوعِ نقل و انتقال» تحلیل میکنند؛ در صورتیکه «مالِ توقیفشده» محلِ نزاع است، نَه نوع و نحوۀ انتقال که قطعی، شرطی یا رهنی باشد.حال باید دید، چه اثر و آثاری بر مالِ توقیفشده مترتّب است. واژههایی که مورد بحث است: باطل، بِلا اثر، توقیف و نوعِ توقیف میباشد. لذا بنده، انواع توقیف را نسبت به مادۀ ۵۶ به شیوۀ ذیل تقسیمبندی کردهام. از حضار محترم استدعا دارم، مرا دربارۀ صحّت و سُقم این تقسیمبندی راهنمایی فرمایند.

الف ـ انواع توقیف

۱ـ توقیف تأمینی: که میتواند شامل دستور موقّت، تأمین خواسته یا قرارهای توقیفی باشد که در مقام طُرق اعتراض از احکام آیین دادرسی مدنی است؛ مثل اعتراض ثالث، اعادۀ دادرسی.

۲ـ توقیف اجرایی(مادۀ ۵۶): در توقیفِ اجرایی ممکن است موضوع اجرائیه، همان مالی باشد که توقیف شده است؛ اما گاهی موضوع اجرائیه، مالِ توقیفشده، نیست.

۳ـ توقیف از بابت تأمین کیفری: وقتی قرار تأمین کیفری صادر میشود، مالِ معرفیشده، توقیف میشود.

که هرکدام از این موارد، آثار خود را خواهند داشت.

ب ـ مال موضوع مادۀ ۵۶

اکنون باید دید، مالی که در مادۀ ۵۶ دربارۀ آن صحبت شده، شامل چه اموالی میگردد؟ به نظرمن، این مال، مفهوم عامّ و حالت اطلاق دارد، یعنی منظورِ آن، فقط عین معیّن نیست. پس «مال» را هم اینگونه تقسیم میکنم:

اول: عین؛ که میتواند منقول یا غیر منقول باشد.

دوم: حقوقی که شناختهشده هستند؛ مثل حق کسب و پیشه و تجارت، یا به اصطلاح کلی: «سرقفلی». دربارۀ توقیف ایندسته اموال گفته میشود: قابل توقیف نیستند، مگر با اخذ رضایت مالک، که این، صحیح نیست.

سوم: حقوق دِینی، که ادارۀ حقوقی معتقد است: تا زمانیکه تبدیل به عین نشده باشند، قابل توقیف نیستند؛ مثل امتیاز در یک تعاونی.

چهارم: منافع موقوفه.

هرکدام از این موارد نیز، آثار و احکام خاصی دارد.

با توجه به اینکه ما دربارۀ رفع توقیف، از مالِ توقیفشده در قانون اجرای احکام مدنی صحبت میکنیم، از این موارد کمک خواهیم گرفت تا بررسی نماییم، در مادۀ ۵۶ به چه نحوی اِعمال میشود؟

ج ـ مورادی که از مال توقیفشده، رفع اثر میشود:

یکی در صورتی است که موضوع عین معیّن یا موضوع اجرائیه، مال توقیفشده نباشد. در اینصورت طبق مادۀ ۵۸ اجرای احکام مدنی، اگر محکومٌعلیه نسبت به پرداخت بخشِ توقیفشده، همراه با خسارات اقدام نماید، از مال رفع اثر میشود.مثلاً اتومبیلی توقیف شده، اما خواستۀ ما، مطالبۀ ۱۰ میلیونتومان است. ویژگی خاصی در این اتومبیل نیست. هر نوع مال و حقوقی که قابلیّت مزایده و فروش داشته باشد، قابل توقیف است. محکومٌعلیه اعلام میکند: تقاضا دارم مبلغ۱۰میلیون خسارت نسبتبه اتومبیل توقیفشده پرداخت کنم و اتومبیل را رفع اثر نمایم. اما اگر موضوعِ محکومٌعلیه یا اجرائیه، اتومبیل بود، در اینصورت رافع اثر نبود.
در صورت تراضی طرفین، مثل موضوع مادۀ ۱۷۸، در بحث گزارش اصلاحی ـ که در مقام شیوه یا ترتیب اجراء میباشد ـ اگر محکومٌله و محکومٌعلیه، با هم توافق کنند، موضوع نسبت به مال توقیفشده، منتفی خواهد شد.[۳]
و نهایتاً در مادۀ ۳۹ قانون اجرای احکام مدنی، که وقتی حکم قطعیِ اجراشده، بهموجبِ حکم نهایی، نقض یا فسخ میشود، از مال توقیفشده، رفع اثر خواهد شد.[۴]
در توقیف تأمینی، اگر حکم به نفع خواهان صادر نشد و حکم به بیحقی وی صادر گردید، چه در دستور موقّت و چه در تأمین خواسته، مسلماً رفع اثر خواهد شد.
مورد آخِر نیز، درمورد تصمیم نهادهای شبهِ قضایی، مثل ادارۀ ثبت، در بحث اتحاد اجرائیه است.

اکنون دربارۀ آثار و چالشهای این تقسیمبندی، صحبت میکنیم.

نتیجه: تفکیک بین مالی که موضوع محکومٌبه باشد و مالی که موضوع محکومٌبه نباشد

نتیجۀ بحث این است که:

۱ـ اگر مالِ توقیفشده، موضوع محکومٌبه باشد، (عین معیّن یا حقوق باشد) در صورتیکه توقیف شد و نسبت به مال، قرارداد و معاملهای انجام شد، آن معامله مسلماً باطل است. زیرا مادۀ ۵۶ در این زمینه، حاکمیت مطلق دارد و اگر نسبت به موضوعی، مثل تحویل اتومبیل، که از باب اجراء توقیف شده است، قرارداد، معامله، فروش و یا انتقالی صورت گیرد، به ضرس قاطع باطل است.

۲ـ اما اگر توقیف اموال باشد و موضوع اجرایی نباشد، (برای مثال، فردی، مبلغی را محکوم شده و در ازای آن، اتومبیل یا ملکش توقیف شده) در اینصورت، بطلان معاملهای که نسبت به این اتومبیل صورت گرفته، بهتر است. البته بطلانی که به معنای بطلان نسبی[۵] در مادۀ ۵۶ باشد، نَه بطلان قسم اول. یعنی اگر مال دیگری معرفی شد، به درخواست محکومٌله یا محکومٌعلیه، از این بطلان رفع اثر خواهد شد.

بنابراین در اینجا نمیتوان از «بطلان» استفاده کرد؛ بلکه باید عبارت «غیر نافذ» را بکار بُرد و گفت: تا زمانی که معلوم نیست آن توقیف، رفع شده است یا خیر، امکان رفع اثر از توقیف است و اثر این رفع اثر هم صحت خواهد بود. ولی اگر بطلان را لحاظ نمود، دیگر امکان اعادۀ آن موضوع وجود ندارد و معامله از بین خواهد رفت.

در مادۀ ۵۸ قانون اجرای احکام مدنی هم به صراحت آمده است: اگر مال توقیفشده توسط محکومٌعلیه همراه با خسارات مال پرداخت شود، از آن مال، رفع توقیف خواهد شد.[۶] لذا نمیتوان در این مقطع توقیفی، آن معامله را باطل اعلام کرد، اما از طرف دیگر هم، نمیشود آن معامله را صحیح دانست. لذا باید منتظر تصمیم از جهت اثر، یا رفع اثر ماند.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی عقد اجاره، نسبت به سرقفلی مطرح شده است. اگر سرقفلی توقیف شده باشد، باید وضعیت را بررسی و دقت نماییم، توقیف به چه شکل بوده است؟ آیا توقیف نسبت به کلِّ مال، اعمّ از عین و منافع است؟ زیرا اگر اعمّ از عین و منافع باشد، با مادۀ ۵۶ سَروکار داریم. یعنی معتقدیم دعوی قابلیت استماع ندارد، نه اینکه حکم کنیم غیر قابل استماع است. اما اگر در همین مسئله، عین توقیف نشود، موجبی بر این دلالت نیست؛ زیرا حتی اگر توقیف شده باشد، نسبت به دعوای الزام به تنظیم سند رسمیِ اجاره، اشکالی ندارد و دادگاه باید بررسی نماید. برای مستأجر تفاوتی نمیکند مالک چهکسی باشد؛ زیرا مالکیت، در حقوق مستأجر تأثیری ندارد. اگر ملک توقیف شود، نهایتاً یکی از اشخاص یا کسی که مال به نفع او توقیف شده مالک خواهد بود شد. مالک هر کس که میخواهد باشد، اجاره باطل نخواهد شد. پس در اینجا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره قابلیت استماع را دارد. اما دعوای مربوط به خودِ عین، قابل استماع نیست و با تفسیری که گفتم، میتوان آن را باطل دانست.

۳ـ در مورد توقیف تأمینی هم مثل تأمین خواسته، باز هم معتقدم، منظور، «غیر نافذ» است. یعنی دعوی در حالحاضر و به کیفیت فعلی، قابلیت استماع ندارد و باید منتظر شویم تا ببینیم حکم نهایی یا قطعی چه خواهد شد؟

اگر حکم، به بیحقیِ خواهان صادر گردد، در اینصورت میگوییم: مالی که توقیف شده، بلا اثر بوده و باید رفع اثر شود. در نتیجه باید قرارداد را «صحیح» اعلام کنیم.

اما اگر حکم، به محکومیت خوانده صادر شد، تأثیرش، این خواهد بود که نباید نسبت به مال توقیفی، قرارداد و انتقالی صورت میگرفت؛ بنابراین قرارداد، باطل است.

د ـ تقسیم توقیف به اعتبار زمان

اگر توقیف از بابت وثیقه باشد، در اینصورت مشمول مادۀ ۵۵ خواهد بود، البته با توضیحی که در این ماده آمده است.[۷] در اینجا یک مسئله وجود دارد: « این وثیقه یا رهن، در چه زمانی صورت گرفته است؟ آیا قبل از اینکه دعوایی مطرح شده باشد، یا بعد از آن؟» مادۀ ۵۶ بهصورت کامل به این مسئله، نپرداخته. فرض بر این است، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دربارۀ ملکی مطرح شده و توقیفی هم در کار نیست. دادگاه بدوی رسیدگی میکند و به الزامِ تنظیم سند رسمی حکم مــیدهد. از این رأی، تجدیدنظــرخواهی مـــیشود. در جــریان دادرســیِ تجدیدنظرخواهی، نسبت به همان مال مورد قرارداد که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی برای آن حکم صادر شده، توقیفی صورت میگیرد. حال، آیا این توقیف، مشمول مادۀ ۵۶ میشود یا خیر؟ بِدین معنا که، اگر توقیف، در هر مرحله از مراحل دادرسی صورت گرفت، آیا مشمول مادۀ ۵۶ میگردد؟

نظرِ شخصی بنده، این است که در اینجا باید با ذکر مادۀ ۱۹، قرار توقف صادر شود.[۸] زیرا زمانیکه دادگاه بدوی، رأی را صادر کرد، صحیح بود و توقیفی در کار نبود و این توقیف، در جریان دادرسیِ نظرخواهی به وقوع پیوسته است. پس باید منتظر باشیم تا نتیجۀ آن توقیف، معلوم شود.

ه ـ تقسیم توقیف، به اعتبار مرجع صدور توقیف

حال، توقیف را به اعتبار اینکه چه شخصی و با چه مقامی نسبت به آن اصرار کرده است، تفکیک میکنیم.

اگر مقام قضایی به مفهوم عام حکم توقیف را صادر کرده باشد، دادگاهی که نسبت به دعوای الزام به تنظیم سند مال توقیفی رسیدگی می کند، نمیتواند در عرضِ آن مقام قضایی اتخاذ تصمیم نماید و باید منتظر بماند تا معلوم شود، آیا نتیجۀ دستوری که صادر شده، توسط دادگاه یا مرجع قضاییِ صادرکننده، رفع اثر خواهد شد یا خیر؟ نتیجۀ این بحث نیز، عدم استماع دعواست، نَه بُطلان.
اما اگر توقیف را نهادهای شبهِقضایی صادر کرده باشند، به نظر میرسد باید گفت: «دعوی قابل استماع نیست» و نباید دربارۀ آن، حکمی صادر شود.

به یکی از آرای صادرشده توسط ادارۀ ثبت توجه کنید: دعوی، توقیف عملیات اجرایی موضوع پرونده به کلاسۀ فلان است. در عنوانش نوشته شده: « ابطال عملیات اجرایی بر الزام تنظیم سند رسمی اجاره.» در نهایت رأی اینگونه صادر شده است که: «دعوای بازداشت ملکی که برای استیفای حقوق مرتهن بازداشت شده، پذیرفته نمیشود.» در حالیکه بهنظرم در چنین مواردی، نباید حکم دهند و باید دعوی را غیرقابل استماع بدانند. یعنی خواسته، باید به این شکل مطرح میشد: « ابطال اقدامات مربوط به وثیقه». برای مثال، فردی در بانک وثیقه گذاشته و وام گرفته است. اول باید عملیات وثیقهگذاشتن دریافت وام باطل شود و سپس دربارۀ توقف عملیات اجرایی آن صحبت گردد. یعنی تا زمانیکه منشأ ازبیننرفته است، توقّف نمیتواند مورد بررسی قرار گیرد. لذا ابتدا باید دعوای ابطال عملیات وثیقه مطرح میشد و سپس به تَبَع آن میگفتند : توقّف یا ابطال عملیات اجرایی.

استحضار دارید، در قانون جدید ثبتی، توقف یا ابطال عملیات اجرایی، در اصل، در صلاحیت ادارۀ ثبت میباشد. رئیس ادارۀ ثبت گفته است: دادگاه، اصلاً صالح نیست؛ مگر اینکه ابطال صدور دستور اجرایی و عملیات خواسته شود. لذا این رأی، از این جهت، محل بحث است. ادارۀ حقوقی و رویۀ قضایی، نسبت به حقِ کسبوپیشه و همینطور منافع مال موقوفه، اینگونه نظر دادند که : «قابلیت توقیف را دارند، اما قابلیت مزایده ندارد؛ مگر با اخذ رضایت مالک.» (که در مادۀ ۵۶ هم صادق است.) اما این بَیان، قابل دفاع به نظر نمیرسد؛ زیرا اگر قابل توقیف باشد، چرا قابلیت استیفای محکومٌبه را نداشته باشد؟ پس گویا نظرِ ادارۀ ثبت، مبنیبر اینکه قابلیت توقیف را ندارد، بهتر است. یعنی توقیف نمیکنیم و خود را نیز درگیر اجرایش نمیگردانیم. چون وقتی، آن را قابل توقیف بدانیم، بالطبع، باید قابل فروش هم بدانیم و با توجه به مادۀ ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶، همانگونه که در این ماده نیازی به کسب رضایت مالک نیست، در چنین مواردی هم بهنظرم نیازی به کسب رضایت مالک نمیباشد.

تأمین کیفری

گاهی ممکن است از مادۀ ۵۶ سوءاستفاده شود. بِدیننحو که: شخصی، مالی را بابت دعوی نسبت به بحث تأمین کیفری متهم به وثیقه میگذارد. بعد، همین شخص، دعوای ابطال آن قرارداد را میخواهد. بِدینمعنا که ملک را از باب تأمین کیفری در اختیار بازپرس میگذارد و در همین فاصله، همان فردِ وثیقهگذار، ملک را به شخص دیگری میفروشد و پس از مدتی، بهسبب افزایش قیمت، ابطال این واگذاری را میخواهد. یعنی به این شکل، از مادۀ ۵۶ سوءاستفاده میشود.

برای جلوگیری از چنین سوءاستفادههایی، باید حُسن نیّتِ طرفین را بررسی نماییم تا بدانیم آیا خریدار و فروشنده نسبت به توقیفبودنِ مال، علم داشتهاند یا خیر. زیرا فقط اگر علم نداشته باشند، میتوانیم موضوع را بررسی کنیم و اگر علم داشته باشند، اساساً باید بگوییم: باطل است و حتی بحث غیر نافذ هم نباید مطرح گردد.

در بحثهای کیفری استدلالهای مختلفی مطرح شده است. اما بهنظر من، بازهم باید دعوی را غیر قابل استماع دانست. چون از بحث تأمین کیفری معلوم است که اگر رفع اثر گردد، نسبت به مال هم رفع اثر خواهد شد و اگر رفع اثر شود، نباید اساس قرارداد را زیر سؤال بُرد. اما اگر به هر دلیلی دستور ضبطِ موردِ وثیقه صادر گردد، باید گفت: «معاملهای که در این فاصله، نسبت به آن انجام شده است، باطل میباشد.»

اثبات مالکیت، غیر قابل استماع است

از آنجاکه در بحث ما، «شیوۀ دادرسی در الزام به تنظیم سند رسمی و اثبات مالکیت» مطرح بود، باید بگویم، بنده اساساً اثبات مالکیت را غیر قابل استماع میدانم. البته، نَه از باب مادۀ ۵۶، بلکه وقتی شما یک دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را خواستار میشوید، یک امرِ غیر ترافعی را مطرح کردهاید. درصورتیکه وظیفۀ دادگاه، رسیدگی به امور ترافعی است، نه غیر ترافعی. زیرا تفاوتی میانِ خریدنِ یک کالا و گرفتنِ فاکتور برای آن و خریدنِ یک مِلک و گرفتنِ سند برای آن نیست؛ چون هر دو، اسنادی عادی هستند. پس چرا در دعوای اثبات مالکیت، باید نسبت به این سندِ عادی، حکم به اثبات مالکیت صادر شود؟

بنابراین به نظر من، دادگاه نباید رسیدگی کند؛ زیرا بین فاکتور یک کالا و سند یک ملک، تفاوتی وجود ندارد. مادۀ ۲ و ۴۸ آیین دادرسی مدنی میگوید: دادگاه، باید فقط به امور ترافعی رسیدگی نماید[۹]؛ مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد؛ مثل تفویض وصیتنامه در بحث امور حسبی. پس اثبات مالکیت را بهطورکلی غیر قابل استماع میدانیم.

دبیر جلسه: از آقای «دکتر قربانوند» تشکر میکنم. محور بحثهای ایشان این بود که اگر دعوای الزام به تنظیم سندی مطرح شود و دادگاه از ادارۀ ثبت استعلام نماید، چنانچه این ملک سابقۀ رهنی در بانک داشته باشد، یا در مرجع قضاییِ دیگری توقیف، یا بازداشت شده باشد، یا اگر در اجرای ثبت، سابقۀ بازداشتی یا توقیفی داشته باشد، دادگاه برای آن، قرار عدم استماع دعوی صادر میکند. اکنون در خدمت جناب آقای «دکتر ابراهیمیان» هستیم.

دکتر ابراهیمیان: در ابتدا باید بگویم، رأیهای پیشِ رو، متضمّن مسائل حکمی و موضوعیِ متفاوتی هستند که پرداختن به همۀ آنها، مستلزمِ مجال دیگریست. ولی از آنجاکه بحث امروز، به بازداشت و تأثیر آن (یعنی مانعیّت یا عدمِ مانعیّت) در امکان طرح دعوای الزام به سند رسمی باز میگردد، فقط به همین موضوع میپردازم.

آرای پیشِ رو، متضمّن دو برداشت است. برخی آن را مانع میدانند و برخی هم میگویند: اینکه معامله با سند عادی اموال غیر منقول ثبت شده و با رعایت اصل رضاییبودن حقوق بوده، تمام شرایط یک معاملۀ صحیح را دارد و در عمل، اثر کمی بر مقررات ثبت و کلّ تشکیلات ثبت و این تفسیر بار میکند و این گروه، اجازه میدهند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی شنیده شود و اگر دلایل در ماهیت، کافی باشند، خواسته اجابت گردد.

در حقوق فرانسه، مرهونهبودن، مانع انتقال نیست

بعد از طرح مسئله، لازم میدانم مقدمهای را بیان نمایم. آنهایی که امکان استماع این دعوی و صدور حکم به الزام تنظیم سند رسمی را تجویز میکنند، از رویهای پیروی کردهاند که برخی، در مورد دعوای مربوط به بیع عین مرهونه در پیش گرفتهاند و سعی در بازسازی و شبیهسازیِ راه حل آن، در این مسئله داشتهاند.

ولی یادآوری میکنم که در حقوق فرانسه، مرهونهبودن و مقیّدبودن، مانع انتقال نمیشود؛ زیرا حقوق مرتهن خودبخود محفوظ است. عدهای، تصویر روشنی از عبارتِ «با حفظ حقوق مرتهن» که در بعضی آراء نوشته میشود، ندارند. بِدینصورت که نمیدانند «حقوق مرتهن، هماکنون محفوظ است یا ما سعی میکنیم آن را در آینده حفظ نماییم؟» اما وقتی در حقوق فرانسه گفته میشود: «شما میتوانید مال مرهونه را بفروشید»، حقوق مرتهن، بهصورت خودبخودی محفوظ است و این امر، از نظر حکمی روشن است؛ زیرا عین مرهونه منتقل میشود. بنابراین هیچ مانعی وجود ندارد تا شما دعوای تنظیم سند رسمی را با این نگاه، مطرح نمایید. از میان نویسندگان ما، «دکتر کاتوزیان» این مبنا در حقوق فرانسه را تقویت کردند و گفتند: قواعد و اصول اقتضاء میکند که در حقوق ما نیز همین مسئله مطرح شود.[۱۰] این حق عینی است و هرکجا آن عین برود، آن حقِ تعقیب اجازه میدهد، شما به دنبال حق خود بروید. اگر مرهونه است، نزد هرکسی باشد، مرهونه است و عین مرهونه منتقل میشود. و این تقیّد به رهن نیز میتواند برای خریدار مجهول، بهعنوان یک عیب یا وصف مفقود، اختیار فسخ معامله را به همراه آورَد. بدیننحو که بگوید: «من نمیدانستم و میتوانم معامله را فسخ نمایم.» بنابراین با توجه به حقوق غرب و نظر حقوقدانانی مثل «دکتر کاتوزیان»، قواعد اینگونه اقتضاء میکنند.

از نگاه فقه، مرهونهبودن، مانع انتقال نیست

حدود ۷۰ سال پیش، مرحوم آقای «خویی»[۱۱] و شاید قبل از ایشان، مرحوم «مقدس اردبیلی»[۱۲] این دیدگاه در فقه را که «فروش عین مرهونه از اعمال منافی با حق مرتهن نیست» مطرح نمودند.[۱۳] یعنی ایشان نیز همان چیزی را بیان کردند که در حقوق فرانسه بیان شده است. لذا اساساً فروش عین مرهونه، حق مرتهن را از بین نمیبَرد و نزد خریدار هم در رهن میمانَد.[۱۴]

لغویت قید «با حفظ حقوق مرتهن» در رأی

با دیدگاهی که بیان شد، دیگر نیازی به گفتن عبارتِ «با حفظ حقوق مرتهن» نیست؛ زیرا حق مرتهن بهصورتِ خودبخودی محفوظ است.

بنابراین باید از دوستانی که در آرای خود مینویسند: «با حفظ حقوق مرتهن» بپرسیم منظورتان چیست؟ آیا مُرادتان این است که بیع واقع شده و انتقال هم صورت گرفته، و این امر، منوط به چیزی نیست و حقوق مرتهن خودبخود محفوظ است؟ و اگر هم سند رسمی تنظیم شود، باید رهن ملک غیر در اینجا صورت گیرد و فردِ غیرمدیون پذیرفته است که ملکش در رهن دیگری باشد یا تصور دیگری دارید؟

بُطلان معاملات موضوع مادۀ ۵۶ و استثناییبودنِ حکم ماده

جالب اینست که آقای «دکتر کاتوزیان» میگوید: راه حل، از نظر «تحلیلی» این است؛ اما از لحاظ «قضایی» نمیتوانیم دنبال این راه باشیم[۱۵] که ازجمله موانع آن، مادۀ ۵۶ قانون اجرای احکام است. یعنی اگر مادۀ ۵۶ و نظایر آن ( در قانونثبت یا قانون آیین دادرسی مدنی سابق که میگفت: «معاملۀ مال توقیفشده، بِلا اثر است» ) نبود، ما نیز دیدگاهِ فرانسویها یا مرحوم آقای «خویی» را میپذیرفتیم؛ اما وجود این مقررات، مانع از آن میشود.

به عبارت دیگر، در نظر این دسته از نویسندگان، اگر ما در مورد عین مرهونه شک داریم، تردیدی باقی نمیماند که معامله در مورد مال توقیفشده، بلا اثر است. البته آنگونه که میدانید، «باطل» در قانون مدنی، به قرینۀ بلا اثری که در قانون آیین دادرسی مدنی سابق بوده که به معنای منوط بودن به اجازۀ دیان بوده است، همهجا به معنای خاص خود بکار نرفته و لذا میتوان گفت منظور از باطل، نوعی مراعابودن و عدم نفوذ است.

دوستانی که میگویند ما میتوانیم راهحل عین مرهونه را بازسازی کنیم، به نظر میرسد، اساساً از مادۀ ۵۶ صرفنظر کردهاند. زیرا ما بر مادۀ ۵۶ چه اثری را بار میکنیم؟ یعنی منظور از باطل، غیرنافذ و بلا اثر چیست؟ شما باید اطلاق و عموم این ماده را مقیّد کنید تا بتوانید حکم به لزوم اعتبار معامله و تنظیم سند رسمی صادر نمایید. مقصودم این است که این عبارت، نه در عین مرهونه دُرست است و نه در اینجا.

قُضات و علیالخصوص عُلمایی که بعد از انقلاب، به دیوانعالی کشور راه یافتند، با اعلام اینکه قولنامه، «وعد» است و شرط لازمالوفا نیست، رویۀ مردم را عوض کردند و باعث شدند همه، بجای «قولنامه و متعهد و متعهدٌله» بنویسند : «مبایعهنامه یا بیعنامه.»

حال اگر اینگونه که بین مردم رایج شده، همه بنویسند: بیع و مبایعهنامه، نَه: تعهد به بیع، شما در زمان تقدیم دادخواست و رسیدگی به دعوی، باید از خودتان بپرسید: آیا معاملۀ صحیح و دارای نفوذی که ما را به برخی از تعهدات فرعی یا اصلی آن، ملزم نماید وجود دارد یا خیر؟ بنابراین باید در همان زمانِ تقدیم دادخواست مشخص شود: این معامله نافذ است یا خیر؟ و نمیشود آن را با گفتنِ عبارت «با حفظ حقوق مرتهن» پوشش داد. زیرا این عبارت، نمیتواند در زمان تقدیم دادخواست، معاملۀ غیرنافذ یا مراعای شما را (حتی در مورد عین مرهونه، نه آنچه اینجا توقیف شده) تصحیح نماید.

البته اگر «تعهد به بیع» بنویسند، چون خودِ بیع نیست، میتوان اجرای این تعهد را درخواست کرد، زیرا خودِ این تعهد، با حقوق مرتهن تنافی ندارد. مقدمات و رفع مانع نیز میتواند موضوع تعهد باشد؛ اما مسئله اینجاست که مردم دیگر «قولنامه» نمینویسند.

آقای «دکتر کاشانی» در یکی از جلسات قدیم دادگاه تجدیدنظر فرمودند: در حقوق ایران، اگر در مورد اموال غیر منقول ثبت شده مینویسند: فروختن و خریدن، یعنی تعهد به بیعکردن و تعهد به خرید. عرضم این است که نمیشود چنین حرفی را پذیرفت زیرا العقودُ تابعهٌ للقصود. این گونه تفسیر بیع به تعهد به بیع از عربها گرفته شده است. آنها میگویند: اگر کسی در مورد مالی بگوید: خریدم و یا فروختم، اثرش «تعهد به بیع» است.

«بیع» و «تعهد به بیع» با هم تفاوت دارند: وقتی کسی بگوید «بِعت و اِشتَریت»، «بیع» است و ما نمیتوانیم آن را به «تعهد به بیع» تعبیر و تبدیل نماییم؛ چون بیع است. اگر در زمانِ رسیدگی و حتی حکمدادن، از ما سؤال کنند: این قرارداد ـ مثلاً برای شخصی که دِین بانک را پرداخت کند ـ چه وصفی دارد؟ پاسخ این است که وصفِ آن، عدم نفوذ یا مراعابودن است؛ چون مانع وجود دارد و سؤال، همینجاست که: ما چگونه میتوانیم به اجرای قراردادی حکم دهیم که هنوز مانعش مرتفع نشده است؟ زیرا خود قرارداد که متضمن الزامی نیست؛ یعنی مالکیتی به همراه ندارد. بنابراین، در اینجا اثبات مالکیت نیز فایدهای ندارد و اصلاً معنا نمیدهد که در چنین حالتی، مالکیت را اثبات نماییم.

لذا ، اگر بنده در دادگاه تجدیدنظر بودم، باید فرمول دو پهلوی برخی از آرایی را که میگفت: «با حفظ حقوق مرتهن»، تأیید میکردم؛ اما با دلیلی متفاوت، صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی را ـ باتوجه به اینکه اصلاً با حقوق مرتهن تنافی ندارد وفق نظر حقوقدانان فرانسوی و مرحوم آقای خویی قدس سره ـ تأیید میکنم.

البته، بنده از نظر تحلیلی به هیچوجه ممکن نمیدانم که شما رأی به رفع موانع صادر کنید و معتقد باشید با این قرار، در همانزمان، مشکل حفظ حقوق مرتهن برطرف میشود و معاملۀ غیرنافذ و مراعا، به معاملۀ نافذ بَدل میگردد.

به نظرمن، این تحلیل در مورد عین مرهونه، درست و دقیق نیست و به طریق أولی در مورد مادۀ ۵۶ نیز همینگونه است. زیرا باتوجه به متن قانون، نمیتوان گفت حکمِ من، به پرداخت بدهیها، اِشکال معامله را برطرف میکند. زیرا این معامله هنوز یک مانع دارد که فقط فعلیتیافتنِ پرداخت بدهیها و آزاد شدن از قید بازداشت، میتواند آن مانع در بیع را مرتفع نماید؛ نه اینکه با حکمِ من قاضی، آن مانع، مرتفع گردد. بعلاوه، ملاحظات عملی هم اقتضاء میکند که دنبال چنین راهحلی نباشیم.

لزوم رعایت مقررات قانون ثبت و توجه به تشریفاتیبودنِ بیع اموال غیر منقول

ما در چالهای افتادهایم که خود، آن را ساختهایم. این موضوع به سرنوشت ثبت در مورد معاملات ربط پیدا میکند. چهار نظرِ مشهور را میدانید و من آن را تکرار نمیکنم. اگر از من بپرسید: کدام نظر؟ میگویم: نظر اول ـ که تشریفاتی تلقیکردنِ عقد بیع است ـ یا نهایتاً عدم قابلیت استناد، که در حقوق ما، طرح چنین ضمانت اجرایی، قدری مشکل است. بکارگیریِ این دو نظر، مشکلات نظام اجتماعی ما را حل میکند. ولی خودِ ما، مشکلسازِ خود شدهایم.

عشق و علاقۀ ما به اصل رضاییبودن، مانع میشود که بگوییم: عقد بیع، تشریفاتی است. ولی دوستان! یکبار الف را گفتیم.[۱۶] ما قبلاً از اصل رضاییبودن و «النّاس مسلّطون علی اموالهم» (در ثبت ابتدایی) عبور کردهایم.

مثلاً، مِلکی به شخصی، از پدرش به ارث رسیده و [فردی دیگر] آن را ثبت کرده است. قانون میگوید: نمیتوانید ملک را بگیرید. میتوانید شکایت ثبت مال غیر مطرح کنید و مجازاتش نمایید؛ اما عین باز نمیگردد. آن شخص میگوید: من سند عادی دارم که این را خریدهام. اما آن فرد رفته و ثبت کرده است. قانون میگوید: این سند عادی و اصل رضاییبودن، به کار نمیآید. حکومت، پس از این، آن فرد را مالک میشناسد.

سیستمی که اینگونه بنا شده، باید فایدهای داشته باشد. پس اینهمه بودجه، صرف هزینه و کارمند، به چه درد میخورد؟ الان من و شما یک قاضی هستیم. قرار میگذاریم یک خانه بخریم. مبالغی را جمع میکنیم و میرویم مثلاً ۴۰۰ تومان میدهیم و یک آپارتمان میخریم. ثبت، پرونده را به ما نشان میدهد و استعلام میگوید: پرونده سفید است. هیچ دعوایی در آن مطرح نیست. اما وقتی آن را میخریم، به هیچوجه در امان نیستیم که یک نفر تِکّهکاغذی بیاورد و بگوید: ببخشید یک هفته قبل، بنده اینجا را خریدم؛ لذا معاملۀ شما فضولی است و من، رد میکنم.

در همگیِ این دعواها، مُقنن مقصّر بوده. چون مردم، به بعضی شهرها رفتند و آنجا را به زور آباد کردند. خودِ ما، تمام مقررات شهرسازی و حفظ اراضی کشاورزی را زیر پا گذاشتیم و بعد در مواجهه با وضعیت موجود، آمدیم و راه را کج کردیم.

نمیگویم هماکنون، یکباره بگوییم: تشریفاتی است و همهجا را بر هم بریزیم. ولی اندکاندک و حداقل درخصوص املاک شهری ـ البته، نه آنهایی که سند مادر ندارند و مفروز الرعیه است، بلکه در مورد سایر املاک ـ این امکان وجود دارد تا نظم اجتماعی را دوباره بازگردانیم. زیرا بهصورت خودکار، هر مالِ غیر منقولی که توقیف میشود، باید منتظر چندین دعوای ابطال و اثبات مالکیت و تنظیم سند رسمی باشیم. یعنی مردم به هیچوجه نمیتوانند به این سازمان پُر خرج اعتماد نمایند و بگویند فلان شخص، مالک است.

اگر ما این شیوه را بپذیریم، اجازه دادهایم تمام پیشبینیهایی که اساس نظام ثبتی را ایجاد کرده است، زیر سؤال رفته و بیهوده شود و همۀ هزینهها به هدر رود.

به نظرم اگر کسی میخواست با سند عادی، درخواست اثبات مالکیت و تنظیم سند رسمی و نهایتاً رفع توقیف کند، مقررات ثبت، این گنجایش را دارد که استدلال کنیم: دارندۀ سند عادی، دارای حقی عینی که او را مُجاز به زیرسؤالبردنِ مالکیت دارندۀ سند رسمی نماید، نیست.

مَردم وام میگیرند و سند ملکیتشان را به وثیقه میگذارند؛ اما یکهفته بعد از اینکه وام مذکور استفاده شد، شخصی پیدا میشود و میگوید: « آقا! قبل از شما، من آن را خریدم.» بانک دفاع میکند و میگوید: «تاریخ سند عادی در مقابل اشخاص ثالث قابل استناد نیست.» البته، ما این را از حقوق فرانسه گرفتهایم؛ اما آنها یک معنایی به آن میدهند؛ ولی، ما آن را هم از بین بُردهایم. خرجش، تنها دو شاهد ۵۰ تومانی است که بیاید و بگوید: «بله؛ ایشان در همین تاریخ معامله را انجام داده است.» و صحّت اصالت سند را احراز میکنیم. یعنی حتی آن مقررۀ اثباتی که میتوانست به کُمکمان بیاید نیز، در اینجا مفید نخواهد بود.

اِشکال به تشریفاتیبودن بیع مال غیر منقول و لزوم توجه به واقعیات کشور

دکتر بابایی: فرمایش «دکتر ابراهیمیان» صحیح است، ولی اگر بخواهیم هماکنون آنها را پیاده کنیم، نظم فعلی، بر هم میریزد. از یکطرف، به جامعۀ حقوقی و مردم گفته میشود: اگر «تعهد به بیع» کنید، «بیع» پذیرفته نیست و از طرفدیگر هم میگوییم، اگر تعهد به بیع کردید و بیعی انجام دادید و توقیف شد، ما نمیپذیریم. یعنی بجای اینکه مشکل را حل کنیم، آن را چندبرابر کردهایم.

درست است که طبق گفتههای آقای دکتر، بسیاری از مشکلات، از تفکیک بین قرارداد عادی و رسمی و تعهد به بیع و رضاییبودنِ بیع ناشی میشود و فرمایش ایشان هم کاملاً صحیح است، اما، چنین شیوهای مشکلات خاص خود را ایجاد میکند. زیرا نمیتوان به مردم گفت: چون شما این تعهد را بهصورت بیع انجام دادید، اثری بر آن بار نیست؛ یا به فردی که سند رسمی به نامِ اوست و مِلک را به کسی میفروشد، یا وثیقه میگذارد، بگوییم: با توجه به اینکه سند، رسمی بوده، بیع شما را هم نمیپذیریم و لذا قرار عدم استماع صادر میکنیم؛ زیرا مشکلات جدیدی ایجاد میشود که به نظر بنده، بیانِ راهحل عملیِ آن، وظیفۀ قُضات و حقوقدانان است.

تأیید تقسیمبندی دکتر قربانوند

تقسیمبندیِ دکتر قربانوند، بسیار خوب بود. ایشان فرمودند: مادۀ ۵۶ قانون اجرای احکام، به هیچوجه مطلق نیست و آن ماده را باید در موردی بپذیریم که برای انتقال، مانعی وجود دارد و پذیرفته نمیشود؛ یا خود مال یا عین مال، موضوعِ بازداشت است؛ نَه به دلیل تأمین وثیقۀ بازداشت دیگری ـ که ناشی از طلب بوده ـ یا مالی که برای تعهدات دیگری معرفی شده. چنین مواردی را نمیتوانیم موضوع مادۀ ۵۶ ـ که بُطلان هست ـ قرار دهیم.

تفکیک بین معاملات قبل از زمان توقیف و بعد از آن

مادۀ ۵۶ را باید با این دیدگاه هم بنگریم که اگر شخصی، ملکی، را قبلاً با سند عادی معامله کرده باشد و توقیف، بعد از آن صورت گرفته باشد، چه اتفاقی میافتد؟ زیرا بحث بطلان، نمیتواند به پیش از خود سرایت نماید. یا اگر ملکی، بعد از توقیف، به شخصی فروخته شود، تکلیف چیست؟

الزام به فکّ رهن کردنِ راهن صحیح است

به نظر من، راهی که دادگاههای ما برای حل مشکلِ رهن در پیش گرفتند، راه حلی کاملاً منطقی است. زیرا نمیشود از یکطرف، مردم را مجبور کرد که تعهد به بیع را «بیعنامه» بنویسند و از طرف دیگر، اعتبار لازم را برای آن قائل نشد. لذا طرفین، هنگام معاملات ـ حتی املاکی که رهینۀ بانک است ـ خرید و فروش را انجام میدهند و دادگاه میگوید: انتقال با حفظ حقوق مرتهن صورت میگیرد. یعنی دادگاهها به درستی، ابتدا راهن را مکلّف میکنند که حقوق بانک را پرداخت، و ملک را آزاد نماید و بعد از آن به تعهدات خود، در مورد الزام به تنظیم سند رسمی عمل کند.

الزام متعهد به رفع توقیفِ ملک توقیفشده

به نظر میرسد عین این راهحل باید در مواردی که دادگاه استعلام میکند و متوجه میشود، ملک در توقیف و بازداشت است، با همان منطقی که دادگاهها بکار میبَرند، اجرا شود. زیرا مواردی وجود دارد که بازداشت، متوجه خود ملک نیست، یعنی ملک به دلیل مشکلاتی که دارد، توقیف نشده، بلکه از باب طلب یا تعهدی در توقیف است. (مثلاً در قرار تأمین، یا طلبی که وجود دارد، مال را معرفی میکنند.) همچنانکه در مواضعِ دیگری در قانون اجرای احکام، مثلاً در مواد ۵۳ ، ۵۵ و ۵۸، اگر ملکی بهعنوان طلب در بازداشت باشد و آن توقیف یا بازداشت، مربوط به خود ملک نباشد (بدینمعنا که عین ملک، موضوع دعوی نیست و در مقام اجرا یا طلبی که ثبت داشته، یا چکی که فرد کشیده است، توقیف شده) به محکومٌله یا محکومٌعلیه اجازه داده شده تا با پرداختنِ آن مال و طلبها، مِلک را آزاد، و به اسم خویش منتقل نماید.

لذا از آنجا که این امکان را خود قانون اجرای احکام پذیرفته است، دادگاه هم میتواند فرد را به ایفای تعهداتش نسبت به ملک، و رفعِ موانعی که در راه انتقال رسمی وجود دارد، مکلّف نماید و اینها تعارضی با یکدیگر ندارند. یعنی اگر فردی به دادگاه آمد و دلیل آورد که ملکی را خریده است و بعد فروشنده، برخلاف تعهدی که نسبت به وی داشته، طلبی را متوجۀ ملک کرده است (مثلاً آن را برای تأمین دیگری گذاشته، یا رویش رهن گرفته است) قانونِ اجرای احکام به دادگاه اجازه میدهد، فروشنده را بر عمل به تعهداتش و رفع موانع انتقال، ملزم نماید.

به نظر میرسد در چنین مواردی، تعهد به انجام یک فعل است؛ زیرا رفع اثر از توقیفات و بازداشتهای بهعملآمده، مربوط به خود ملک نیست. پس به عقیدۀ بنده، دادگاه میتواند ـ چنانکه در بعضی آرای صادرشده هم به چشم میخورد و بسیار مناسب است ـ بعد از رفع اثر از بازداشتها و توقیفها، فرد را مطابق قراردادی که داشته است، ملزم به تنظیم سند رسمی نماید.

اِشکال به دیدگاهِ صدور قرار عدم استماع (تضییع حقوق خریدار و گشوده شدنِ راه سوءاستفاده)

آقای «قربانوند» در موارد متعددی، حکم به قرار عدم استماع دعوی را فرمودند. اما این قرار، با مشکلاتی همراه است که به ضرر خریدار تمام میشود و حقوق وی را کاملاً بلاتکلیف میگذارد.

تقاضای خریداری که علیه فروشندۀ مِلک طرح دعوی میکند، این است که وی، هرگونه تعهدی نسبت به ملک دارد، انجام دهد و موانع را رفع نماید و به تنظیم سند، ملزم گردد. این تقاضا از نوعِ فعل است و به نظر میرسد قابل استماع باشد. کما اینکه از نظر قانونی هم الزام فروشنده به رفعِ اثر و انجام انتقال، مشکلی ندارد. اما کاری که قرار عدم استماعِ دعوی در این مورد انجام میدهد، این است که تقاضای خریدار را مهمل گذارَد.

فرض کنید، شخصی، ملکی را خرید؛ اما ملک، بهعنوان تأمین یا طلب یک چک، توقیف شد. در چنین وضعی تکلیف خریدار چه میشود؟ زیرا دادگاه که میگوید: من تقاضای شما را نمیشنونم؟

بنابراین دادگاه باید برای جلوگیری از تضییع حقوق خریدار، موضوع را بررسی کند و بداند، آیا حق الزام به تنظیم سند رسمی، در صورت رفع این بازداشت، برای خریدار وجود دارد یا خیر؟ و اگر چنین حقی، تعهدِ متعهد (یا فروشنده) نسبت به خریدار است، پس چرا دادگاه نباید رسیدگی نماید؟

لذا قرار عدم استماع، راه را بر خواهان (یا خریدار) میبندد و وی نمیتواند حقش را اثبات نماید. یعنی چنین حکمی، به مثابۀ مجازات برای خریداری میشود که راهی برای اثبات دعوایش ندارد. در صورتیکه میتوان پذیرفت، متعهد، بر اساس قراردادی که داشته، تخلّف نموده یا موجبات بازداشت ملک را فراهم کرده است و این خلاف قانون است و او باید موانع را رفع نماید. البته گاهی ممکن است، خودِ فروشنده آگاهی نداشته باشد و با تصور اینکه، ملک هنوز متعلق به ایشان است، آن را بهعنوان طلب خویش بازداشت کرده باشد.

درست است که بین سند عادی و رسمی اختلاف وجود دارد و این مشکل، باید کاملاً حل شود، اما مسئله اینجاست که صدورِ قرار عدم استماع، فقط مشکل را مضاعف میکند و صاحبحق و خریداری را که هیچ راهی جز این ندارد، در تنگنا قرار میدهد و اتفاقاً راه را برای سودجویان باز میگذارد. زیرا ممکن است، فردی از یکسو تعهد کند و ازسوی دیگر، به هر دلیلی، ملک را بازداشت نماید و از آنجا که میداند، ملک بازداشت است و اجازهای وجود ندارد و پرونده بسته میشود، به انجامِ اینکار تمایل پیدا کند. بنابراین صدورِ چنین قراری، به منزلۀ جایزه و تشویقی برای متخلّفان است و هیچ نظام حقوقیای نمیتواند چنین کاری را انجام دهد.

راه حل مسئله: محکومکردن ِمتعهد (فروشنده) به رفع توقیف و انتقال مال

بین رسیدگی و بحث دعاوی که ممکن است در کنار این موضوع مطرح شود، تعارضی وجود ندارد؛ چون این دعاوی، تقاضای رفع اثر از بازداشتِ همان توقیفات است و بیان کردم که قانون اجرای احکام، اجازۀ چنین کاری را داده است. در مورد رهن نیز همینگونه است. لذا این تقاضا، «فعلاً » مغایرتی با انتقال ندارد و دادگاه میتواند متعهد را مکلّف نماید تا این «فعل» (یعنی رفع طلبها و موانعی را که وجود دارد) انجام دهد و پس از آن انتقال را صورت دهد.

صدور قرار عدم استماع، باعث بلاتکلیفماندنِ موضوع میشود

نهایتاً دادگاه این موضوع را بررسی می کند و می گوید این قرارداد باطل است و حقوق کسی که در این مورد آمد و یا حق بازداشت روی ملک داشته رعایت نشده است . عدم استماع کار را نا مشخص می گذارد. دادگاه باید در این موارد رسیدگی کند. اگر واقعاً مورد بطلان بوده است، رأی بطلان صادر کند حکم به رد دعوا بدهد، نه این که دادگاه پرونده را مراعا بگذارد. بایستی نفیاً یا اثباتاً رسیدگی کند یا الزام به انجام این تعهد را بدهد یا این که اگر فکر می کند که باطل است رعایت نشده و اجرای احکام یا قوانین دیگر رعایت نشده در این مورد حکم به رد دهد.

نظر درست، صدور قرار ردّ دعواست

آقای رحیمی: با توجه به آرایِ جمعآوریشده، این بحث، مفروغٌعنه به نظر میرسد. زیرا همۀ بزرگواران پذیرفتهاند که دعوای الزام به تنظیم سند رسمیِ انتقال ملکی که در بازداشت است، قابلیت پذیرش ندارد و این عدم قابلیت پذیرش هم، عدم قابلیت پذیرشِ شکلی است؛ یعنی دعوی باید با قرار، ختم شود.

به نظر من، با توجه به رأی وحدت رویهای که در سال ۷۶ صادر شد، دیگر حرفی برای گفتن باقی نمیماند. دیوانعالی کشور در آن رأی، صراحتاً بیان نموده، موضوع مال سرقفلی بوده است، ولی قابلیت استفاده دارد. متن رأی اینگونه است: « اقدام راهن در زمینۀ فروش انتقالی سرقفلی مغازۀ مرهون به شخص ثالث، بدون اذن مرتهن، ازجمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست.» یعنی اگر دعوای الزام به تنظیم سند رسمیِ انتقال ملکی که در رهن قرار دارد، مطرح شود، تردیدی نیست که باید قرار ردّ دعوی صادر کرد.

تقدّم قواعد شکلی بر ماهوی

اما اینکه استاد عزیزم، آقای «دکتر بابایی» فرمودند: «ما باید رسیدگی کنیم؛ حالا شاید اساساً ذیحق نباشد» را تکمیل میکنم. در چنین موردی باید حکم به بیحقی صادر نماییم، آنجا که میخواستیم خوانده را محکوم کنیم، مستحضرید که مقررات شکلی، مقدم بر مقررات ماهوی است. یعنی اگر دعوی از جهت شکلی قابلیت صدور حکم نداشته باشد، نمیتوان در ماهیت ورود پیدا کرد و گفت: « اگرچه ما نمیتوانیم خوانده را محکوم به تنظیم سند رسمی انتقال نماییم، ولی اگر میتوانستیم هم حرف شما باطل است. چون مقررات این اجازه را به ما نمیدهد.»

از آنجاکه دستور جلسۀ امروز، آرای پیشِ روی ما بود، انتظار داشتم به موازاتِ همین آراء پیش برویم. اما هیچکس با توضیح بنده در ابتدای جلسه در اینباره که « دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، قابلیت شنیدن دارد.» پیش نرفت و صحبت عزیزان، بیشتر راجع به سایر دعاوی بود.

در یک رأی از شعبۀ ۳۲، با اینکه درمورد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، قرارِ ردّ صادر گشته و نسبت به آن تجدیدنظرخواهی نشده، آمده است: « الزام به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی، قابلیت شنیدن و رسیدگی ماهوی دارد.»

در رأی دیگری از شعبۀ ۲۱۸ بدوی هم، مشاهده میشود که: «بدونِ دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، دعوای الزام به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی را پذیرفته است.» و شعبۀ ۱۷ تجدیدنظر هم آن را تأیید کرده است.

بنده تصور میکردم، محور بحث و اختلاف ما، منعطف به همینقسمت شود که: « آیا بدون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، میتوان به دعوای محکومیت خوانده به اخذ پایانکار و گرفتن صورتمجلس تفکیکی رسیدگی نمود؟» اگر پاسخِ مثبت دهیم ـ کما اینکه شعبۀ ۳۲ تجدیدنظر، ۲۱۸ دادگاه عمومی (حقوقی) تهران و ۱۷ دادگاه تجدیدنظر چنین رأیی دادهاند ـ بِدین معناست که به مبایعهنامۀ ملک اعتبار دادهایم. یعنی فرد را با این مبایعهنامه، مالک و ذیحق دانستهایم و دعوای کسی را که بخواهد بعداً سندرسمی بگیرد، با فراهمکردنِ مقدماتش، پذیرفتهایم. در حالیکه این دعاوی، باید توأماً مطرح گردند. یعنی شخص، اول باید مدعی شود که ملک را خریده است و میخواهد نامش در دفتر املاک، بهعنوان مالک ثبت شود، و بعد در ضمنِ آن ادعا، تقاضای رفع موانع را هم بنماید. تا اینکه ابتدا بتوان او را به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی محکوم نمود و سپس وی را به تنظیم سند رسمی انتقال، ملزم ساخت. اما اگر دعوای الزام به تنظیم سندرسمی انتقال مطرح نباشد و فرد بگوید که ملک را با این مبایعنامه خریده است، مسئله به این صورت در میآید که ما ابتدا مالکیت و ذینفع بودنِ فرد را تصدیق کردهایم، و سپس بدون اینکه در این مورد، دادرسی به عمل آمده باشد، طرف مقابل را به اخذ پایانکار محکوم نمودهایم.

نکتۀ دیگرم، دربارۀ فرمایش آقای «دکتر قربانوند» است که درمورد دعوای الزام به تنظیم سند رسمیِ اجاره فرمودند: « اگر ملکی در بازداشت باشد، رسیدگی به این دعوی منعی ندارد.» اما به نظر من، اینگونه نیست. زیرا اگر ملکی علیالاطلاق، بازداشت شده، یا عین و منافع، هر دو، صراحتاً بازداشت شده باشد، دیگر چگونه میتوان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را پذیرا بود؟ مخصوصاً اگر کسی بگوید: بنده قبل از سال ۷۶ ملک تجاری را اجاره کردهام. زیرا املاک تجاریِ بسیاری وجود دارند که عینِ آنها ارزشی ندارد و ارزششان، بیشتر، در منفعت و حق کسب و پیشهای است که از آنها مستفاد میشود و در چُنین حالتی، فرد، تنظیم سند رسمی اجاره را میخواهد. اینجا چگونه میشود بیان کرد که اینکار با حق مرتهن یا بازداشتکننده، منافاتی ندارد؟ مگر اینکه بازداشت، صرفاً راجع به عین باشد. در اینصورت دعوای الزام به تنظیم سند رسمیِ اجاره، قابلیت استماع و رسیدگی خواهد داشت.

دکتر قربانوند: مسئلهای که «دکتر بابایی» مطرح کردند، در هر موردی، احکام مخصوص به خود را دارد و به معنای یک نتیجهگیری کلّی نیست. هر موضوعی بهلحاظ نوع پروندهاش فرق میکند. اما نکتهای که در بحث عدم استماع فرمودند، قابل قبول نیست. زیرا گاهی فروشنده تعهداتی خارج از حدود و اختیاراتش عنوان میکند و صِرفِ تعهد فروشنده، به معنای اینکه وی بتواند آن تعهد را انجام دهد و برایش الزامآور باشد، نیست. (مثلاً تعهد میکند تا از شهرداری تراکم بگیرد، یا کارگاهی را عوض نماید.) بههرحال، قراردادها زیاد است و قُضات محترم آرای زیادی را در این زمینه صادر کردهاند. بنابراین، صرفِ آوردنِ کلمۀ تعهد، در تعهداتی که خارج از حیطه و اختیاراتِ شخص باشد، به هیچوجه به معنای الزامِ آن و اینکه در حدود اختیاراتش باشد، نیست.

همچنین، بنده پیشاز این، بیان کردم: اگر دستور توقیف یا بازداشت ملک، از «مرجع قضایی» صادر شده باشد، نمیتوان تقاضای رفع آن را داشت؛ چون فقط همان مرجع قضاییِ صادرکنندۀ دستور میتواند دربارۀ رفع یا عدم رفع آن، اظهارنظر نماید. اما اگر تفکیکی که بنده، پیشتر در بحث خود بیان نمودم، از نهادهای دیگری باشد، دادگاهِ همعرض نمیتواند آن را از لحاظ رأی مورد بررسی قرار دهد. نهادی مثل بانک را تصور کنید. شخصی رفته و از آنجا وام گرفته؛ الزام به فک رهنش را میخواهیم. یا مثلا آن را در مراجع دیگری به عنوانی دیگر، به وثیقه گذاشته است. به نظرم اگر در اینجا الزام به انجام تعهد بگوییم، غیر قابل استماع است.

دکتر امرایی فر: از گفتههای دوستان استفاده کردم. البته بهنظرم، بحث، بسیار پراکنده شد و رسیدن به یک نتیجهگیری، دشوار.

توقیفِ مادۀ ۵۶ توقیف در راستای استیفای محکومٌبه است و لاغیر

یکی از مواردی که متأسفانه توجه چندانی به آن نشد، فلسفۀ مادۀ ۵۶ است. قانونگذار، مادۀ ۵۶ را در بحث توقیف اموال و قانون اجرای احکام مدنی آورده است. یعنی مادۀ ۵۶ از مصادیق دیگری، همچون: توقیف موضوع دستور موقت، تأمینخواسته، وثیقه و رهن، خروج موضوعی دارد. توقیف مادۀ ۵۶ توقیف در راستای استیفای محکومٌبه است و لاغیر.

بطلان معاملات بعد از توقیف

مطلب دوم این است که: نقل و انتقالِ اموالِ توقیفشده باطل است. یعنی نقل و انتقالِ اموالی که برای اجرای حکمی توقیف شدهاند، باطل محسوب میگردد؛ زیرا اینکار، معاملۀ بعد از توقیف به حساب میآید. یعنی اگر ملکی، قبلاً واگذار شده باشد و بعد، توقیف گردد، این توقیف، توقیف مال ثالثی است که قانونگذار در مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ دوباره به آن توجه نموده و بیان کرده: اگر مالی که توقیف شد، مال دیگری بود، میتواند اعتراض ثالث اجرایی دهد. یا اگر بعد از الزام به تنظیم سند رسمی، در اثنای دادرسی متوجه شویم، ملک، الآن توقیف شده، در اینصورت دیگر اثری ندارد و در اینکه من باید دعوی را بپذیرم و رأی صادر کنم، هیچ شکی باقی نمیمانَد. یعنی نمیتوان به استناد توقیفِ بوجودآمده، قرارِ ردّ، یا حکم به بیحقی و یا قرار عدم استماع صادر نمود. پس این نکته نیز حائز اهمیت است که قرار عدم استماع، اصلاً جایگاهی ندارد.

اگر نسبت به مالی که برای اجرای دِینی بازداشت شده، نقل و انتقالی رخ دهد، یا موضوعی مطرح شود (یعنی، معامله، بعد از توقیف باشد) باید حکم به بیحقی داد. چون این معامله، باطل است و قانونگذار، حکیمانه دربارۀ آن میگوید که: باطل و بلا اثر است. یعنی هیچ اثری ندارد و اینکه میگوییم غیر نافذ است، از مادۀ ۵۷ آورده شده.

تفکیک بین مادۀ ۵۶ و ۵۷

از موارد دیگری که بهنظرم در بحثها توجه چندانی بِدان نگردید، تفکیک بین مادۀ ۵۶ و ۵۷ است. مادۀ ۵۶ میگوید: «هرگونه نقل و انتقال، باطل و بلا اثر است.» مادۀ ۵۷ میگوید: «هر قرارداد یا تعهد غیر نافذ است.» سؤال اینجاست که ایندو را چگونه باید باهم جمع کنیم؟ پاسخ جُز این نیست که: «قرارداد موضوع مادۀ ۵۷، از نقل و انتقال خارج است.» یعنی قانونگذار ابتدا بهصورت تخصیصی نقل و انتقال را باطل نامیده است و در مادۀ بعد، باطل را کنار گذاشته و هر تعهدی را که ایجاد شود نیز (مثل تعهد به رفع وثیقه، نه نقل و انتقال) غیر نافذ دانسته است؛ که این، دقیقاً میشود همان قانون مدنی، که معامله نسبت به مال مرهونه، غیر نافذ است. پس باید مادۀ ۵۶ را از مادۀ ۵۷ جدا کنیم.

لذا بنده باتوجه به تجربیات گوناگون در سالهایی که قضاوت کردم و تعدّدِ پروندههایی که در این زمینه دیدم، فکر میکنم، موضوع مادۀ ۵۶ فقط ناظر بر توقیف اموالی است که برای اجرای محکومٌبه توقیف شده و از همۀ مواردِ قبلی، خروج موضوعی دارد و بهترین حکمی که دادگاه باید صادر کند، حکم به بیحقی است، نه قرار عدم استماع دعوی؛ زیرا این توقیف، زمانی موجب بطلان است که قبل از انتقال باشد.

معاملات قبل از توقیف، صحیح است

اما اگر سؤال شد، تکلیف خریداری که مبایعهنامه و کدرهگیری و سند پرداختشده، دارد و بعد از آن، ملکش توقیف شده، چه میشود، باید گفت این معامله صحیح است و اگر فرد، اعتراض ثالث اجرایی دهد، میپذیریم و حکمِ ردّ توقیف میدهیم. در این حالت، نباید به استناد مادۀ ۵۶ گفت: باطل است؛ چون باطل نیست و اگر دعوای الزام به تنظیم دهد، میپذیریم و نمینویسیم: با حفظ حقوق بازداشت؛ زیرا ایشان زمانی ملک را خریده است که توقیف نبوده و در این حالت، حفظ حقوق بازداشت معنایی ندارد.

اشتباه در اعتباربخشی به مبایعهنامههای عادی

مطلبی که «دکتر ابراهیمیان» دربارۀ مال مرهونه فرمودند، این بود که ما تا چه زمانی بایستی مقررات ثبتی را زیر پا بگذاریم و به رضاییبودنِ عقود توجه کنیم؟ درست است؛ زیرا این قضیه و نیز عدم توجه همکاران قضایی، سیستم قضایی ایران را دچار مشکلات فراوانی نموده است. با یک آمار سطحی، به جرأت میتوان گفت، بیش از ۲۵درصدِ پروندههای دادگستری در مورد الزام به تنظیم سند رسمی، الزام ناشی از مبایعهنامه و غیره است؛ درصورتیکه اگر واقعاً با یک بخشنامه یا دستورالعمل، به برداشتنِ مشاورین املاک ابلاغ نمایند، بسیاری از معضلات برطرف میشود. به نظرمن، اصلاً اتحادیه اصناف املاک و این مبایعهنامههای عادی نباید معنایی داشته باشد؛ یعنی دفترخانهها باید با اینها ادغام گردند.

معاملات بعد از توقیف، غیر نافذند، نَه باطل

دکتر ابراهیمیان: جناب «دکتر امرایی فر» فرمودند: بطلان در مادۀ ۵۶ چه معنا دارد؟ باید بین دو موضع تفاوت قائل شد: آنجا که به علت تعلق حق غیر به مالی (حقی غیر از مالکیت؛ حقوق عینی) ـ که ما معامله را فضولی توصیف میکنیم ـ در صورت ردّ ذیحق، یعنی مالک، اثر ایجاب و قبول، یعنی مقتضی از بین میرود. به همین جهت میگویند: اجازه و تنفیذ بعد از ردّ، اعتبار ندارد. اما در جایی مثل عین مرهونه، یا حتی مال توقیفشده، چون مقتضی صحّت وجود دارد، یعنی ارادۀ مالک و طرف مقابلش وجود دارد، فقط یک مانع هست و آن مانع، تعلق حق غیر است، که میتوان منتظر رفعِ مانع ماند. در صورت عدم مانع، آن مقتضی خودش اثر میگذارد. اگر ما حکم به بیحقی دهیم و فردا خوانده، دیون را بپردازد و رفعِ توقیف شود، کسی که مبایعنامه یا سند بیع در دست اوست ـ بنابر تفسیر دوستانی که چنینچیزی را میپذیرند ـ دیگر نمیتواند یکبارِ دیگر اقامۀ دعوی کند و اجرای قرارداد را بخواهد. زیرا، این موضوع، تا زمانیکه رفعِ مانع شود، مراعا باقی میماند. اما همینکه رفعِ مانع شد، آن بیع خودبهخود اثر میگذارد و دیگر نیازی به الحاق چیز دیگری نیست.

دکتر امرایی فر: بله، فرمایش شما درست است؛ چون غیر نافذ است. اما وقتی مادۀ ۵۶ میگوید: باطل است، دیگر نمی شود عقد را صحیح تلقی کرد.

لزوم توجه به ارادۀ واقعی قانونگذار و عبور از تفسیر لفظی

دکتر ابراهیمیان: مقصودم این است که باید یک مبنای تحلیلیِ قابل تعمیم انتخاب کنیم؛ یعنی اصول و قواعدِ پذیرفتهشده، تفسیر ما را از الفاظ تأیید نمایند. مثلاً چرا «باطل» باید «بطلان به معنای خاص» تحلیل شود؟ ممکن است پاسخ دهید: از ظهورش اینگونه بر میآید. ولی من خواهم گفت: در موارد بسیاری، ما از ظهور واژۀ بطلان به سبب یک مبنای تحلیلی دست کشیدیم و بطلان را مثلاً به غیرنافذ، یا ضمانتاجرای عام ـ که عدم نفوذ و بطلان خواسته باشد ـ پذیرفتیم. میخواهم بگویم، چه بسا همان مبانی، در اینجا هم وجود داشته باشد.

از نظر آماری، تعداد دوستانی که علیرغم وجود رأی وحدترویه، به استناد دو رأیِ اصراری، به الزامِ تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن حکم صادر میکند، خیلی زیاد است. یعنی حتی بعد از رأی وحدترویه نیز، به رأی اصراری استناد میکنند. زیرا رأی وحدترویه را بهخاطر ویژگیِ سرقفلی، به موضوعِ سرقفلی اختصاص میدهند و به الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن حکم میدهند؛ اما من با این کار، موافق نیستم. بنابراین بنده نیز با شما موافقم که رأی وحدترویه به مساله پایان داده و اصلاً تحلیل مسئله مربوط به عدم نفوذ، به گونه است که ما نمیتوانیم راه دیگری را در مورد سایر موارد پیدا کنیم.

دکتر قربانوند: تأمین، مختصِ مرهونه نیست. در مادۀ ۱۲۶ توقیف اموال را، اعمّ از منقول و غیر منقول، صورتبرداری نموده، میشمارد، و در بحث تأمین خواسته میگوید: به همان ترتیبی است که در قانون اجرای احکام مدنی آمده است. خودِ مادۀ ۵۶ هم میگوید: هرگونه نقل و انتقال. کلمۀ «هرگونه» عام است؛ پس توقیف، الزاماً تأمینی است.

پایان

[۱] . مادۀ ۵۶ : هرگونه نقل و انتقال، اعمّ از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیفشده، باطل و بِلا اثر است.

[۲] . ‌مادۀ ۸ : هیچ مقام رسمی، سازمان یا ادارۀ دولتی، نمیتواند حکم دادگاه را تغییر دهد و یا از اجرای آن جلوگیری کند؛ مگر دادگاهی که حکم صادر نموده و یا مرجع بالاتر، آنهم در مواردی که قانون معیّن نموده باشد.

[۳] . ‌مادۀ ۱۷۸ : در هر مرحله از دادرسی مدنی، طرفین می‌توانند دعوای خود را بهطریق سازش خاتمه دهند.

[۴] . ‌مادۀ ۳۹ : هرگاه حکمی که به موقعِ اجرا گذارده شده، بر اثر فسخ یا نقض یا اعادۀ دادرسی بهموجب حکم نهایی بلااثر شود، عملیات اجرایی به‌دستور دادگاه اجراکنندۀ حکم به حالت قبل از اجرا بر می‌گردد … .

[۵] . «قانون مدنى فرانسه، بطلان را دو قِسم دانسته: یکى، بطلان ذاتى و دیگرى بطلان نسبى

الف ـ بطلان ذاتى: بطلان ذاتىِ عقد، در صورتى است که تمامى شرایط اساسى براى صحّت معامله را دارا باشد. ولى یکى از شرایط لازم عمومى یا خصوصى را فاقد باشد. مانند آنکه عقد بر خلاف نظم عمومى و اخلاق حسنه باشد، عقد مزبور بهوسیلۀ تنفیذ مؤخّر صحیح نمیگردد. هر ذىنفعى میتواند، بطلان آن را اعلام دارد و چنانچه در مقابلش سندى حاکى‌ از تحقّق چنین معاملهای ابراز گردد، میتواند به بطلان آن استناد نماید.

ب ـ بطلان نسبى: بطلان نسبى در عقد، در صورتى است که با جمعبودنِ شرایط اساسى براى صحّت معامله، شرایطى که براى حفظ منفعت یکى از متعاملین است، رعایت نشده باشد. قانون براى حمایت از شخص مزبور، به او اجازۀ انحلال معامله را داده است که میتواند ابطال آن را بخواهد. بِدینجهت است که گفته میشود، چنین عقدى قابل ابطال است. در مورد بطلان نسبى، عقد، به خودىِ خود بلا اثر نمیباشد، بلکه باید بهوسیلۀ دادگاه ابطال گردد و آن در دو مورد است:

اول؛ هرگاه اراده در اثر اشتباه یا اکراه معلول باشد (شرح آن در عقد مکره و عقدى که در اثر اشتباه نسبت به ماهیت موضوع و شخص طرف هرگاه شخصیت او علت عمدۀ عقد باشد، گذشت)

دوم؛ محجوریت: هرگاه کسى که داراى اهلیّت براى معامله نیست (مانند صغیر ممیز) آن را منعقد سازد، معاملۀ مزبور قابل ابطال است و کسى که حمایت محجور به عهدۀ او است، میتواند ابطال آن را از دادگاه بخواهد. عقد قابل ابطال، بهوسیلۀ تنفیذ مؤخّر صحیح میگردد.»

امامى، سید حسن؛ حقوق مدنى؛ ۶ جلد، انتشارات اسلامیه، تهران ـ ایران، ج۴، ص۵۲٫

[۶] . ‌مادۀ ۵۸ : در صورتی که محکومٌ‌علیه، محکومٌبه و خسارات قانونی را تأدیه نماید، قسمت اجراء، از مالِ توقیفشده، رفع توقیف خواهد کرد.

[۷] . ‌مادۀ ۵۵ : در مورد مالی که وثیقه بوده یا در مقابل مطالباتی توقیف شده باشد، محکومٌ‌له می‌تواند تمام دیون و خسارات قانونی را با حقوق دولت، حسب مورد، در صندوق ثبت یا دادگستری تودیع نموده، تقاضای توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن بنماید. در اینصورت وثیقه و توقیفهای سابق، فک و مال، بابت طلب او و مجموع وجوه تودیعشده، بلافاصله توقیف می‌شود.

[۸] . ‌مادۀ ۱۹ : هرگاه رسیدگی به دعوا منوط به اثبات ادعایی باشد که رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه دیگری است، رسیدگی به دعوا تا اتخاذ تصمیم از مرجع صلاحیتدار متوقف می‌‌شود. در این مورد، خواهان مکلّف است ظرف یکماه در دادگاه صالح اقامۀ دعوا کند و رسید آن را به دفتر دادگاهِ رسیدگیکننده تسلیم نماید، در غیر اینصورت، قرار رد دعوا صادر می‌شود و خواهان می‌تواند پس از اثبات ادعا در دادگاه صالح، مجدداً اقامۀ دعوا نماید.

[۹] . ‌مادۀ ۲ : هیچ دادگاهی نمی‌تواند به دعوایی رسیدگی کند؛ مگر اینکه شخص یا اشخاص ذی‌نفع یا وکیل یا قائم‌مقام یا نمایندۀ قانونی آنان رسیدگی به‌دعوا را برابر قانون درخواست نموده باشند.

‌مادۀ ۴۸ : شروع رسیدگی در دادگاه مستلزم تقدیم دادخواست می‌باشد. دادخواست به دفتر دادگاه صالح و در نقاطی که دادگاه دارای شعب متعدد‌است، به‌دفتر شعبۀ اول تسلیم می‌گردد.

[۱۰] . کاتوزیان، ناصر؛ قواعد عمومی قراردادها، ج۲، ش۳۸۶ ص۱۸۱ و نیز : دورۀ مقدماتی حقوق مدنی (عقود معین)، ج۲، ش۲۸۳، ص۲۷۴٫

[۱۱] . « إنّه لا دلیل على عدم جواز بیع الرهن» خویى، سید ابو القاسم موسوى؛ مصباح الفقاهه، ج۵، ص۱۵۵٫

[۱۲] . « و الظّاهر إنّه یجوز بیعه للاقتضاء و إن لم یرض المرتهن» اردبیلى، احمد، مجمع الفائده و البرهان فی شرح إرشاد الأذهان، ۱۴ جلد، دفتر انتشارات اسلامى وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، قم – ایران، اول، ۱۴۰۳ ه‍ ق، ج۸، ص۱۷۱٫

[۱۳] . مرحوم آقای حکیم بعد از ردِّ ادلّهۀ قائلین به عدم جواز فروش عین مرهونه میفرماید: «… لکن المنافاه غیر ظاهره إذ لا مانع من أن یکون حقالرهانه قائما بالعین و لو انتقلت من الراهن إلى غیره و الاستیفاء کما یکون من مال المدیون یکون من مال غیره و لذا جازت الاستعاره للرهن.» حکیم، سید محسن طباطبایی؛ نهج الفقاهه، در یک جلد، انتشارات ۲۲ بهمن، قم – ایران، اول، ه‍ ق، ص۳۸۷٫ حضرت امام (ره) با وجود اینکه بیع عین مرهونه را به خاطر روایات خاص، باطل می داند نظیر لایجور احد ان یتصرف فی مال الغیر ولی با وجود این، فروش عین مرهونه را منافی حق مرتهن نمیداند: « ثمّ لو قلنا: بأنّ عدم الجواز إنّما هو فی مورد المزاحمه، فالظاهر صحّه البیع من غیر اعتبار إجازه المشتری و رضاه؛ فإنّ البیع إذا وقع على المرهون لا یبطل الرهن، کالعین المستأجره، بل تکون العین منتقله إلى المشتری مع کونها متعلّقه لحقّ الرهن، و مع جهله یکون له خیار الفسخ.» خمینى، سید روح اللّه موسوى، کتاب البیع، ۵ جلد، مؤسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینى قدسسرّه، تهران – ایران، اول، ه‍ ق، ج۳، ص۲۷۲٫

[۱۴] . « و بالجمله لا دلیل على بطلان بیع الرهن لعدم وجود الإجماع التعبدی‌ علیه و لا وجود الروایه و عدم صحه النبوی سندا و دلاله و عدم اقتضاء مفهوم الرهن ذلک … و أما مفهوم الرهن فهو عباره أخرى عن کون العین وثیقه و من الواضح أن البیع لا یمنع عن ذلک» خوئی، همان، ج۵، ص۲۳۹٫

[۱۵] . کاتوزیان، ناصر، قواعد عمومی قراردادها، ج۲، ش۳۸۶، ص۱۸۲٫

[۱۶] . اشاره به ضربالمثل مشهوری که « اگر کسی قدم در راهی میگذارد، باید آن را ادامه دهد.»