وکیل حجت اله کریمیان

وکیل پایه یک دادگستری (اصفهان)
وکالت تخصصی در دعاوی کیفری

موبایل: 09132100173

مجتبی محمدی

وکیل پایه یک دادگستری (تهران)

موبایل: 09126095750

دکتر علی باغانی

وکیل پایه یک دادگستری (تهران)

موبایل: 09121279417
تلفن: 02188923854

نریمان کازرونی

وکیل پایه یک دادگستری (تهران)

موبایل: 09121340411

حقوق مدنی – جلد1 الف

تبصره 2- حدود و تصرفات مالک - بهترین وکیل ملکی تهران

[تعداد: 0   میانگین: 0/5]

مالکیت حقی است مطلق و هر مالکی میتواند طبق ماده «30» قانون مدنی نسبت بملک خود همه گونه تصرف بنماید و هر انتفاعی از آن ببرد مادام که موجب تضرر همسایه نگردد مادۀ بالا بطور مطلق تصرفاتی که موجب ضرر همسایه گردد منع نموده است. اطلاق مزبور بوسیلۀ ماده 132 محدود گشته.

ماده «132» قانون مدنی: «کسی نمیتواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که بقدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد»

مادۀ مزبور در تعیین حدود تصرفات مالک در ملک خود پیروی از حقوق اسلام نموده است. حکم مزبور در حقوق اسلام نتیجه اعمال دو قاعدۀ لا ضرر و تسلیط میباشد.

قاعدۀ تسلیط که ماده «30» قانون مدنی از آن پیروی نموده، مبنی بر حدیث نبوی مشهور (الناس مسلطون علی اموالهم) میباشد. یعنی مردم همه گونه سلطنت را بر اموال خود دارند. بوسیلۀ این سلطنت مالک میتواند هر گونه تصرف و انتفاعی را که بخواهد از آن ببرد.

قاعدۀ لا ضرر مبنی بر قاعده عقلی، و حدیث نبوی صلی اللّه علیه و آله (لا ضرر و لا ضرار فی الاسلام) میباشد، یعنی اسلام زیانی به کسی وارد نمیآورد و نباید کسی بدیگری ضرری بزند.

مواردی که در عمل پیش می‌آید عبارت از:

1- تصرفات مالک در ملک خود ضرر و زیانی به همسایه وارد نیاورد. چنانکه مالک در زمین وسیع خود عمارت بسیار مرتفعی بسازد یا چاه عمیقی بکند یا حیوانات بسیاری را نگهدارد و یا آتش بیفروزد، اگر چه از قدر متعارف در آن محل تجاوز نماید و در آن شهر مرسوم و معمول نباشد. در فرض مزبور منحصراً قاعده تسلیط حکومت دارد، بدون آنکه اصطکاکی با قاعده لا ضرر پیدا نماید، زیرا فرض آن است که ضرری متوجه همسایگان نمیشود.
2- تصرفات مالک در ملک خود موجب زیان همسایه شود. در این فرض دو فرع پیش می‌آید:
الف- تصرفات بیش از حد متعارف باشد- چنانکه در شهری متعارف نیست که عمارت ده طبقه بسازند ولی مالک در ملک خود عمارت ده طبقه میسازد و خانه همسایه را از هوا و نور آفتاب محروم میکند. در این مورد قاعده لا ضرر با قاعده تسلیط تعارض مینماید و قاعدۀ لا ضرر مقدم خواهد بود، یعنی بمالک اجازه داده نمیشود که این ساختمان غیر متعارف را بنماید اگر چه برای رفع حاجت و یا رفع ضرر باشد.

بنابراین مالک در صورتی میتواند بیش از حد متعارف در ملک خود تصرف نماید که موجب تضرر همسایه نشود و هرگاه مالک بدون رعایت این امر در ملک خود تصرف کند، بوسیلۀ دادگاه از تصرفات زائد مالک جلوگیری بعمل می‌آید، و مسئول خسارات وارده بر همسایه نیز خواهد بود.

ب- تصرفات بقدر متعارف باشد- تصرفاتی که بقدر متعارف باشد در صورتی که موجب زیان همسایه گردد بیکی از دو شرط اجازه داده میشود:

اول- آنکه تصرف برای رفع حاجت باشد، منظور از حاجت احتیاجی است که وضعیت مالک اقتضاء آن را مینماید، مانند آنکه خانه احتیاج بچاه مستراح داشته باشد و یا حاجت شخصی مالک آن را ایجاب کند، چنانکه برای کار خانۀ چرمسازی که در محل دیگری است مالک آن احتیاج پیدا نماید خانه خود را محل دباغی قرار دهد و آن امر موجب زحمت همسایگان شود.

دوم- آنکه تصرف مالک برای رفع ضرر از خود باشد. منظور ضرری است که متوجه ملک شده است و رفع آن محتاج بعملیاتی در ملک مزبور میباشد، چنانکه مزرعۀ مورد هجوم ملخ و یا سن شود و یا گله گوسفندی که متعلق بدیگری است در آن افتد، مالک مزرعه می‌تواند برای جلوگیری از زیان بیشتری آنها را از مزرعۀ خود براند، و مسئول زیانی که از سن و ملخ یا گله گوسفند بمزرعه‌های مجاور وارد آید نمیباشد.
و همچنین است دفع و جلوگیری از ضرر، چنانکه کسی جلوی زمین خود را سد ببندد تا سیل متوجه زمین او نشود و بطرف زمین مجاور جاری گردد. این امر در صورتی جائز است که جلوگیری از سیل بطریق دیگری که موجب زیان همسایگان نشود ممکن نباشد و الا باید مالک بطریق دیگر رفع ضرر از خود بنماید.
دو مورد مذکور در بالا در صورتیست که هرگاه مالک در ملک خود تصرف ننماید متضرر می‌شود، و هرگاه تصرف کند موجب ضرر همسایه می‌گردد، زیرا در این صورت دو ضرر با یکدیگر تعارض نموده ساقط میشود، و قاعده تسلیط حکمفرما خواهد بود و بمالک اجازه میدهد که اینگونه تصرفات را در ملک خود بنماید و لو آنکه موجب ضرر همسایه شود.

تصرف- تصرف که از آن بید تعبیر می‌شود عبارت از سلطه و اقتدار مادی است که شخص بر مالی مستقیم یا بواسطه غیر دارد. متصرف مال ممکن است در حقیقت مالک آن بوده و یا باجازۀ مالک آن را در تصرف داشته باشد، همچنانکه ممکن است بر خلاف رضایت مالک بر آن سلطه پیدا نموده و در تصرف غاصبانۀ خود داشته باشد.
عموماً کسی که مالی را در تصرف دارد و هر گونه که بخواهد در آن عمل مینماید هرگاه نسبت بآن مدعی مالکیت باشد در عرف و قانون مالک شناخته می‌شود تا خلاف آن ثابت گردد، زیرا در جامعۀ منظم کسی نمیتواند بعنوان مالکیت مال دیگری را علناً متصرف شده انحاء تصرفات را بنماید، و مالک هم سکوت اختیار کرده و بمراجع قضائی مراجعه نکند. این فرض حقوقی از نظر حفظ نظم جامعه است و هر کس ادعائی نسبت بمال مورد تصرف دیگری دارد، می‌تواند بدادگاه رجوع و بر علیه متصرف اقامۀ دعوی نماید.

در حقوق رومی بتصرف Possessio گویند و آن را دارای دو رکن میدانند، یکی مادی و آن سلطه و اقتدار خارجی است که sorpus نامند و دیگری روحی و دماغی که تصور داشتن حق نسبت بآن است، مخصوصاً حق مالکیت (خواه منطبق با واقع باشد یا نباشد) که آن را Animus گویند. بنابراین مستأجر، مستودع، منتفع و وکیل که مال غیر را در تصرف دارند دارای Corpus که سلطه و اقتدار خارجی است میباشند و تصور دارا بودن حق مالکیت که Animus باشد فاقدند، زیرا اینان با اعتقاد بآنکه مال از آن دیگری است در تصرف دارند و خود را نگهدار مال غیر میدانند.
بنابر آنچه گذشت در حقوق رومی، تصرف عبارت از عمل مادی بقصد داشتن حق (مخصوصاً مالکیت) میباشد، بخلاف نظر کنونی که تصرف، عمل مادی است برای اعمال حق، بدون آنکه فرقی بین مالکیت و غیر آن گذارده شود. بعداً در حقوق رومی بکسی که دارای حق ارتفاق باشد و آن را اعمال مینماید شبه تصرف Quasi possessionems میگفتند چنانکه کسی دارای حق العبور در خانه‌ایست و از آن در مواقع احتیاج نیز عبور کند.
در حقوق فرانسه دائرۀ استعمال کلمه تصرف توسعه پیدا کرده و بدون قید به شبه تصرف نیز تصرف میگویند، همچنانکه به طلب و وضعیت زوجین یا فرزند Possession میگویند.

بنابر آنچه در بالا گذشت قانون مدنی در ماده «35» میگوید: «تصرف بعنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.» منظور از تصرف بعنوان مالکیت آنست که کسی مالی را در تصرف مادی خود داشته باشد و هرگونه انتفاعی را که بخواهد میبرد، و نسبت بآن نیز دعوی مالکیت میکند.

قانون، تصرف مزبور را محترم شمرده و از آن حمایت مینماید و هر کس مدعی مالکیت آن است میتواند بدادگاه صالح مراجعه نموده و دعوی خود را ثابت نماید و نباید بوسیلۀ قوه شخصی خود آن را از تصرف متصرف خارج کند. فرض حقوقی مذکور در ماده «35» چنانکه از کلمۀ مالکیت فهمیده می‌شود نسبت بعین است. در موارد حقوق عینی دیگر، قانون مدنی فرض حقوقی مزبور را توسعه داده و جاری نموده است. در مورد حق ارتفاق مجرای فاضل آب یا آب باران، ماده «95» میگوید: «- هرگاه زمین یا خانۀ کسی مجرای فاضل آب یا آب باران زمین یا خانه دیگری بوده است، صاحب آن خانه یا زمین نمیتواند جلوگیری از آن کند مگر در صورتی که عدم استحقاق او معلوم شود». در مورد مجرای آب و حق العبور و حقوق ارتفاقی دیگر ماده «97» میگوید: «هرگاه کسی از قدیم در خانه یا ملک دیگری مجرای آب بملک خود یا حق مرور داشته صاحب خانه یا ملک نمی‌تواند مانع آب بردن یا عبور او از ملک خود شود و همچنین است یا سایر حقوق از قبیل حق داشتن در و شبکه و ناودان و حق
شرب و غیره». کلمه حق در (حق مرور) مذکور در ماده بالا در معنی خود استعمال نشده است و منظور فعل مرور است نه حق بمعنی اصطلاحی حقوقی. در مورد سرتیر قسمت اول ماده «124» قانون مدنی میگوید: «اگر از قدیم سرتیر عمارتی روی دیوار مختصی همسایه بوده و سابقه این تصرف معلوم نباشد باید بحال سابق باقی بماند …»
بنابر آنچه بیان گردید همچنانکه هرگاه کسی مالی را بعنوان مالکیت در دست دارد مالک آن شناخته می‌شود، همچنین هرگاه کسی متصرف در حق عینی باشد یعنی عملا استیلاء بر آن داشته و استفاده از آن بنماید، صاحب آن حق شناخته میشود.

فرض مالکیت متصرف نسبت بعین یا حقوق عینی دیگر مادامی است که خلاف آن در دادگاه ثابت نشده باشد و الا هرگاه مدعی ثابت نماید که تصرف او غاصبانه است چنانکه شهود اقامه کند که گواهی دهند متصرف کنونی بوسیلۀ قوۀ قهریه استیلاء بر ملک مزبور یافته است، تصرف او متزلزل می‌گردد و نمی‌تواند دلیل بر مالکیت متصرف قرار گیرد، ولی این امر کافی برای اثبات مالکیت مدعی نخواهد بود، زیرا رد مالکیت متصرف، مستلزم مالکیت او نمیباشد، بلکه مدعی باید مالکیت فعلی خود را نیز اثبات کند و آن بیکی از طریق ذیل ممکن خواهد بود:
1- مدعی بوسیلۀ گواهان یا ادلۀ دیگر ثابت نماید که قبلا مال در تصرف او بوده و بعداً متصرف بوسیلۀ قوۀ قهریه یا بحیله و تقلب آن را غصب و تصرف نموده است.

2- مدعی ثابت نماید که مال بعنوان وکالت، ودیعه، عاریه، اجاره و یا بیکی از عناوین قانونی دیگر از طرف او در دست متصرف بوده است.

3- مدعی ثابت نماید که مال از طرف متصرف باو انتقال داده شده است.

4- مدعی ثابت نماید که مال از طرف او مال بمتصرف کنونی انتقال داده شده بوده، و آن انتقال بجهتی از جهات باطل و یا فسخ شده است، این است که ماده «36» قانون مدنی میگوید: «تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود».

کسی که برای اثبات مالکیت خود استناد بتصرف مینماید و از امارۀ قانونی مزبور کمک میجوید، کافی است که تصرفات مالکانه فعلی خود را ثابت نماید و لازم نیست که منشأ و مبدأ تصرف او معلوم باشد، بدین جهت مدعی مالکیت نمیتواند از دادگاه بخواهد که متصرف منشأ و مبدء تصرف خود را بیان نماید.
در صورتی که مدعی مالکیت، منشأ تصرف طرف را سبب غیر مملک و ناقل میداند چنانکه غصب باشد، میتواند آن را ثابت نماید، ولی هرگاه متصرف بخواهد منشأ تصرف خود را بیان کند از نظر فن وکالت نباید اقرار بمالکیت سابق طرف بنماید، زیرا امارۀ قانونی تصرف در صورتی قابل اتکاء است که پیوست باقرار بر مالکیت سابق مدعی نگردد، و الا تصرف آثار خود را از دست خواهد داد، این است که ماده «37» قانون مدنی میگوید: «اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً مال مدعی او بوده است، و در این صورت مشار الیه نمی‌تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور بتصرف خود استناد کند، مگر اینکه ثابت نماید که ملک بناقل صحیح باو منتقل شده است».
حکم مذکور در ماده «37» قانون مدنی از نظر حقوقی قابل گفتگو و اشکال میباشد و آن اینست که اقرار متصرف بمالکیت سابق مدعی و مالکیت فعلی متصرف تعارض وجود ندارد، و اقرار متصرف بمالکیت سابق مدعی مانند اثبات مالکیت سابق از طرف خود مدعی میباشد، و حال آنکه قانون مدنی امر اخیر را موجب تزلزل امارۀ قانونی تصرف ندانسته است و نمیتوان آن را قیاس باقرار متصرف نمود، و باستناد ملاک ماده «37» قانون تصرف مزبور را بلااثر دانست ماده بالا و ماده «35 و 46» پیروی از قانون اسلام نموده است.

بعضی از حقوقیین امامیه بین موردی که متصرف اقرار نماید بآنکه مدعی او قبلا مالک بوده است و بین موردی که مدعی بر مالکیت سابق خود اقامۀ گواه نماید، فرق گذارده‌اند. شیخ و اسکافی مسلم و اجماعی دانسته‌اند که هرگاه کسی ادعا کند ملکی که در تصرف دیگری است سابقا او مالک بوده و اقامه گواه بر آن نماید، دعوی مزبور از مدعی پذیرفته نمیشود، زیرا تصرف مالکانه فعلی متصرف، دلیل بر مالکیت فعلی او میباشد، و این امر بوسیله دلیل محتمل دیگر از بین نمیرود، زیرا با بودن امارۀ تصرف، مورد بینه که مالکیت سابق باشد استصحاب نمیشود، بلکه استصحاب بوسیلۀ تصرف که امارۀ قانونی است قطع میگردد، بر خلاف موردی که متصرف اقرار نماید که مال قبلا ملک مدعی او بوده است که در این صورت مدعی ذیحق شناخته میشود، زیرا با اقرار متصرف بمالکیت سابق مدعی خود، و عدم اثبات سبب ناقل و وجود اصل عدم حدوث حادث، نمی‌توان متصرف را مالک شناخت. بعضی دیگر از حقوقیین امامیه اشکال مذکور در بالا را وارد میدانند و فرقی از نظر تعارض استصحاب با امارۀ قانونی که تصرف باشد بین دو فرض نمیگذارند.

فصل دوم در حق انتفاع (بمعنی اعم) – بهترین وکیل ملکی ایران