وکیل حجت اله کریمیان

وکیل پایه یک دادگستری (اصفهان)
وکالت تخصصی در دعاوی کیفری

موبایل: 09132100173

مجتبی محمدی

وکیل پایه یک دادگستری (تهران)

موبایل: 09126095750

دکتر علی باغانی

وکیل پایه یک دادگستری (تهران)

موبایل: 09121279417
تلفن: 02188923854

نریمان کازرونی

وکیل پایه یک دادگستری (تهران)

موبایل: 09121340411

حقوق مدنی – جلد1 الف

مبحث دوم در احکام و آثار املاک نسبت باملاک مجاور - بهترین وکیل ملکی تهران

[تعداد: 0   میانگین: 0/5]

اشاره

در مبحث مزبور قانون مدنی فواصل بین دو ملک را شرح میدهد. یکی از چیزهائی که عموما در شهرها فاصله بین دو ملک قرار میگیرد دیوار است. دیوار فاصل، گاه اختصاصی است یعنی اختصاص بیکی از دو ملک مجاور دارد و گاه دیگر مشترک بین آن دو میباشد و آن در مواردیست که با هزینه مشترک ساخته یا خریداری شده یا بارث بآن دو رسیده باشد. مبنا و قسمتی از زمین که دیوار بر آن ساخته شده مانند خود دیوار گاه اختصاصی است (خواه دیواری که بر آن بنا شده اشتراکی باشد و یا اختصاصی یک طرف) و گاه دیگر مشترک است (خواه دیواری که بر آن ساخته شده اختصاص بیکی از دو طرف داشته و خواه مشترک بین آن دو باشد).
در صورتی که اختصاصی و یا اشتراکی بودن دیوار و مبنا معلوم باشد و اختلافی در این امر بین مالکین مجاور نباشد، طبق مقررات این قانون که بعداً شرح داده میشود از آن دیوار استفاده خواهند نمود. ولی هرگاه اختصاصی و یا اشتراکی بودن دیوار معلوم نباشد و بین مالکین اختلاف تولید شود، مدعی حق میتواند برای اختصاصی بودن دیوار و یا اشتراکی بودن آن علاوه بر ادله قانونی مانند سند، گواه و اقرار از قرائنی که بعداً ذکر میگردد استفاده نماید.
قانون مدنی در مادۀ «109» که اولین ماده این مبحث است فرض و امارۀ قانونی بر اشتراکی بودن دیوار را بصورت اصل بیان مینماید. ماده «109» قانون مدنی:

«دیواری که ما بین دو ملک واقع است مشترک ما بین صاحب آن دو ملک محسوب میشود مگر اینکه قرینه یا دلیلی بر خلاف آن موجود باشد». فرض مزبور در صورتیست که صاحب هر دو ملک در دیوار فاصل متصرف باشند و یا هیچ یک از آن دو تصرفی در دیوار مزبور نداشته باشند.

قرائن فنی که اختصاصی بودن دیوار فاصل را میرساند از قرار ذیل است:

1- بنا بطور ترصیف

ترصیف در بنا عبارت است از پیوست بودن قسمتی از بنا بقسمت دیگر چنانکه آجرها با یکدیگر بصورت قفل و بست ساخته شده باشد، مانند طاقهای آجری معروف برومی که بدیوار متصل است و یا اتصال یک طرف دیوار بوسیلۀ آجرهای قفل و بست شده بدیوار اختصاصی یکی از دو ملک مجاور باشد، که در این صورت از نظر ترصیف در بنا، معلوم میشود که دیوار فاصل، متعلق بمالک طاق رومی و یا مالک دیوار اختصاصی میباشد.

2- سرتیر

بودن سرتیر بنای مالک مجاور بر روی دیوار فاصل، دلیل بر تصرف صاحب ساختمان در دیوار است و حاکی از اختصاص داشتن آن بمالک ساختمان میباشد. این ستکه ماده «110» قانون مدنی میگوید: «بنا بطور ترصیف و وضع سر تیر از جملۀ قرائن است که دلالت بر تصرف و اختصاص میکند».

3- طاقچه و رف

هرگاه از یک طرف در دیوار فاصل، طاقچه و رف موجود باشد آن دیوار در تصرف صاحب طاقچه و رف شناخته میشود.

4- نما

و آن تزیینات فنی ساختمانی است بر روی دیوار که همیشه این عمل از طرف مالک ملکی بعمل می‌آید که دیوار متعلق بآن است.

ماده «112» قانون مدنی قرائن اختصاصی بودن را ملاک حکم قرار داده و میگوید: «هرگاه قرائن اختصاصی فقط از یک طرف باشد تمام دیوار محکوم بملکیت صاحب آن طرف خواهد بود مگر اینکه خلافش ثابت شود». ولی در صورتی که قرائن مزبور از هر دو طرف باشد دیوار محکوم باشتراک بین دو مالک مجاور خواهد بود چنانکه ماده «111» قانون مدنی میگوید: «هرگاه از هر دو طرف بنا، متصل بدیوار بطور ترصیف باشد و یا از هر دو طرف بر روی دیوار، سرتیر گذاشته شده باشد آن دیوار محکوم باشتراک است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود» زیرا دو مالک مجاور بتساوی از دیوار منتفع شده و در آن متصرف هستند.

درخت، حفیره، نرده، میله و امثال آن نیز ممکن است فاصل بین دو ملک قرار گیرد. در این صورت چنانکه ماده «135» قانون مدنی میگوید آنها در حکم دیوار ما بین خواهند بود. یعنی هرگاه قرینه بر اختصاصی بودن آن موجود است اختصاصی و الا مشترک شناخته میشود، خواه قرائن از دو طرف باشد یا اصلا قرینه موجود نباشد.
قرینۀ اختصاصی بودن درختانی که فاصل بین دو ملک قرار دارد، نهری است که از پهلوی آن میگذرد و آن نهر عموما در طرف ملکی حفر شده که درختان متعلق بمالک آن هستند و همچنین خاکریز نهر و خاکریز حفیره میتواند قرینه اختصاصی بودن آن دو قرار گیرد، چنانکه موسوم است خاک نهر و حفیره اغلب در ملکی ریخته میشود که نهر و حفیره متعلق بآنست.

قبل از آنکه حدود تصرفات هر یک از شرکاء در دیوار مشترک بیان گردد، متذکر میشود که تصرفات مادی که هر یک از شرکاء در ملک مشترک و مشاع مینماید بر دو نوع است:

اول- تصرفاتی که وضعیت دیوار را تغییر میدهد، مانند آنکه قسمتی از دیوار را خراب و آن را کوتاه‌تر نمایند و یا بر روی آن دیوار، دیواری بنا و یا سرتیر بگذارند.

دوم- تصرفاتی که وضعیت دیوار را تغییر نمیدهد و برای استفاده و انتفاع از آن بعمل می‌آید مانند عبور از روی دیوار برای رفتن بر پشت بام اختصاصی و امثال آن.

تصرفات از نوع اول بدون اذن شریک و یا شرکاء دیگر جائز نیست، زیرا اینگونه تصرف تجاوز بحق مالکیت شریک دیگر که مالک مشاع دیوار است میباشد. این ستکه ماده «118» قانون مدنی میگوید: «هیچ‌یک از دو شریک حق ندارد دیوار مشترک را بالا ببرد یا روی آن بنا یا سر تیری بگذارد یا دریچه و رف باز کند یا هر نوع تصرفی نماید مگر باذن شریک دیگر» و مادۀ «119» میگوید: «هر یک از شرکاء بر روی دیوار مشترک سرتیر داشته باشد نمیتواند بدون رضای شریک دیگر تیرها را از جای خود تغییر دهد و بجای دیگر از دیوار بگذارد» زیرا تغییر محل سرتیر و گذاردن آن در محل دیگر از دیوار، تغییر در وضعیت دیوار است و این امر اجازه شریک دیگر را میخواهد، و وضع سرتیر سابقاً، یا در اثر حق سرتیر بر دیوار مشترک بوده و یا در اثر اذن شریک، و سبب آن، هر یک از دو امر باشد اختصاص بمحل سابق دارد.

تصرفات از نوع دوم احتیاج باجازۀ شریک ندارد بلکه با منع او نیز میتواند اینگونه تصرفات را بنماید، چنانکه میتواند از روی دیوار بپشت بام خود رفته برف آن را پائین بریزد، و اگر فاصل بین دو ملک نهر مشترک است میتواند از آن آب ببرد اینست که مادۀ «134» قانون مدنی میگوید: «هیچ‌یک از اشخاصی که در یک معبر یا یک مجری شریکند نمیتوانند شرکاء دیگر را مانع از عبور یا بردن آب شوند». زیرا معبر و مجری معد برای انتفاع مخصوصی است که بین شرکاء مقرر و یا معهود بوده و هیچ‌یک از شرکاء نمیتواند شریک دیگر را مانع از آن گردد.
چنانکه گذشت اذن در تصرف، اباحۀ تصرف است و ایجاد حق برای مأذون نمینماید و هر زمان اذن دهنده میتواند از اذن خود رجوع کند، مگر آنکه قانون آن را منع کرده و یا بوجه ملزمی حق رجوع را از خود سلب نموده باشد، این ستکه مادۀ «120» قانون مدنی میگوید: «اگر صاحب دیوار به همسایه اذن دهد که بر روی دیوار او سرتیری بگذارد، یا روی آن بنا کند هر وقت بخواهد میتواند از اذن خود رجوع کند، مگر اینکه بوجه ملزمی این حق را از خود سلب کرده باشد».

در صورتی که کسی در اثر اذن همسایه بر دیوار او سرتیر بگذارد و یا یکی از دو شریک باذن شریک دیگر بر دیوار مشترک سرتیر وضع نماید، پس از آنکه سرتیر را بردارد مجدداً نمیتواند آن را در همان محل سابق بگذارد، زیرا اذن مالک شامل وضع سرتیر برای یک مرتبه بوده و آن انجام شده است و چون برداشته شود، برای وضع مجدد اذن جدید میخواهد و همچنین است کلیه تصرفاتی که بوسیلۀ اذن مالک بعمل می‌آید این ستکه مادۀ «121» قانون مدنی در مورد دیوار اختصاصی میگوید: «هرگاه کسی باذن صاحب دیوار بر روی دیوار سرتیری گذارده باشد و بعدا آن را بردارد، نمیتواند مجدداً بگذارد مگر باذن جدید از صاحب دیوار و همچنین است سایر تصرفات».
مادۀ «123» قانون مدنی میگوید: «اگر خانه یا زمینی بین دو نفر تقسیم شود یکی از آنها نمیتواند دیگری را مجبور کند که با هم دیواری ما بین دو قسمت بکشند» زیرا اجبار به این امر تجاوز بآزادی عمل مالک در تصرفات و تضییق حق مالکیت او میباشد. ذکر مادۀ مزبور در قانون مدنی با محقق بودن عدم جواز از اجبار مالک بتصرف در ملک خود از نظر آنست که ماده «646» قانون مدنی فرانسه بمالک مجاور اجازه میدهد که همسایۀ خود را اجبار بساختن دیوار مشترک در حد فاصل بین دو ملک بنماید چون مواد قانون مدنی ایران در این مورد مانند بسیاری از موارد دیگر بترتیب قانون مدنی فرانسه تنظیم شده است، مادۀ مزبور را به پیروی از قانون مدنی فرانسه پس از تطبیق با اصول حقوق امامیه بیان کرده است. بنابر آنچه قانون مدنی مقرر داشته هرگاه یکی از دو مالک مجاور بخواهد در حد فاصل بین دو ملک دیوار داشته باشد و مالک مجاور دیگر موافقت در ساختن دیوار مشترک ننماید، او میتواند دیوار اختصاصی با هزینۀ خود در ملک خود بنا بنماید و در صورتی که دو مالک مجاور توافق در ساختن دیوار بطور اشتراک بنمایند طبق ماده «113» قانون مدنی دیواری که بنا مینماید، مخارج آن بر عهدۀ کسانی است که در آن شرکت دارند. دیوار مزبور را میتوان در زمین و مبنای اختصاصی هر یک از دو مالک مجاور که موافقت نماید بنا نمود، در این صورت دیوار مشترک و مبنا اختصاصی خواهد بود و میتوان آن را طوری ساخت که نصف عرض دیوار در یکی از دو ملک مجاور و نصف دیگر در ملک مجاور دیگر قرار گیرد.
در صورتی که دیوار مشترک خراب شود (خواه مبنای آن اختصاصی باشد یا نصف آن ملک یکی از دو مجاور و نصف دیگر ملک مجاور دیگر و یا آنکه مبنا نیز مشاع باشد، چنانکه ملکی را که بین دو مالک مشاع بوده، تقسیم نموده و دیوار ما بین و مبنا را بحال اشاعه باقی گذارده باشند) طبق ماده «114» قانون مدنی: «هیچ‌یک از شرکاء نمیتواند دیگری را اجبار بر بنا و تعمیر دیوار مشترک نماید مگر اینکه دفع ضرر بنحو دیگری ممکن نباشد» که در این مورد به بنا و تعمیر اجبار میشود، زیرا عدم بنا و تعمیر دیوار موجب ضرر شریک دیگر خواهد بود، چنانکه در مورد قنات مشترک در مادۀ «594» قانون مدنی میباشد.

در صورتی که دیوار مشترک خراب شود و یکی از شریکین از تجدید بنا و اجازه در مبنای مشترک (که نصف از تمامی آن مبنا در طول متعلق بیکی از دو شریک و نصف دیگر متعلق بشریک دیگر است) امتناع نماید، شریکی که میخواهد دیوار را بنا کند، میتواند در حصه خاص خود (یعنی در نصف از مبنا که مفروزاً مختص باو بوده و دیوار مشترک بر این نصف و بر نصف اختصاصی همسایه ساخته شده است) تجدید بنای دیوار را بنماید. اگر مبنا بطور مشاع مشترک است، شریکی که میخواهد دیوار را بنا نماید میتواند موافقت شریک دیگر را در تقسیم مبنا بخواهد و چنانچه موافقت ننمود میتواند بدستور ماده «589» قانون مدنی تقاضای تقسیم مبنای مشترک را از دادگاه بنماید.
در این مورد مبنا از حیث طول دیوار و یا از حیث عرض و یا قسمتی بعرض و قسمتی بطول تقسیم میشود، پس از تقسیم مبنا، شریک میتواند دیوار را در مبنای مفروز اختصاصی خود بنا بنماید. این ستکه مادۀ «115» قانون مدنی میگوید: «در صورتی که دیوار مشترک خراب شود واحد شریکین از تجدید بنا و اجازۀ تصرف در مبنای مشترک امتناع نماید، شریک دیگر میتواند در حصۀ خاص خود تجدید بنای دیوار را کند».

هرگاه دیواری که در مبنای مشترک ساخته شده خراب گردد، هر یک از شرکاء میتواند با موافقت شریک دیگر آن را در مبنای مشترک بنا نماید. در صورتی که شریک دیگر در پرداخت هزینه آن شرکت نماید، دیوار جدید مشترک خواهد بود. در صورتی که شریک دیگر با اجازه بنا از تحمل مخارج آن مضایقه نماید، شریک اگر دیوار را با مصالح مشترک بسازد، دیوار مشترک است، زیرا مواد بکار رفته در دیوار مشترک بوده و چون دانسته که هزینه را شریک دیگر نخواهد پرداخت اقدام بساختمان دیوار نموده حق مطالبه مخارج ندارد و تبرعاً مخارج نموده است. و اگر دیوار را با مصالح اختصاصی خود بسازد دیوار مختص بشریکی است که بنا را تجدید نموده و مبنا بحال اشتراک باقی خواهد ماند (مادۀ 116 قانون مدنی).

طبق قاعدۀ کلی و عقلی و مواد «328 و 331» قانون مدنی، هر کس موجب تضرر دیگری گردد باید آن را جبران نماید. بنابراین بدستور مادۀ «329» و صریح مادۀ «117» قانون مدنی: «اگر یکی از دو شریک دیوار مشترک را (بدون اذن شریک دیگر) خراب کند، در صورتی که خراب کردن آن لازم نبوده باید آنکه خراب کرده مجدداً آن را (بصورت اول) بنا کند». لزوم خراب کردن دیوار زمانی لازمست که در اثر رطوبت یا بجهتی از جهات دیگر متمایل بطرف ملک مجاور شده و مشرف بخرابی باشد زیرا دیواری که مشرف بخرابی است باید آن را خراب نمود اگر چه مالکش راضی بخراب نمودن آن نشود، چنانکه مادۀ «122» قانون مدنی در مورد دیوار اختصاصی میگوید:
«اگر دیواری متمایل بملک غیر یا شارع و نحو آن شود که مشرف بخرابی گردد صاحب آن اجبار میشود که آن را خراب کند.» اجبار مالک بوسیلۀ مقامات قانونی بعمل خواهد آمد.

مالکیت طبقات یک ساختمان

چنانکه ممکنست ساختمانی که دارای چند طبقه است ملک دو یا چند نفر بطور مشاع باشد، ممکنست بطور مفروز هر طبقۀ متعلق بیک نفر باشد. منشأ اینگونه مالکیت بیکی از دو طریق است:

1- ساختمان چندین طبقه قبلا بین چند نفر مشاع بوده و بعداً بطور افقی مفروز نموده و بهر یک طبقۀ را اختصاص داده‌اند. آن در موردی است که ساختمان بارث بآنها رسیده یا با هزینه مشترک ساخته و یا خریده باشند.
2- طبق مادۀ «38» قانون مدنی: «مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی
آنست تا هرکجا بالا رود و همچنین است نسبت بزیر زمین …» بنابراین مالک زمین میتواند بدیگری حق بدهد که بر روی زمین او یک طبقه بارتفاع معینی بنا نماید و پایه و دیوارها را طوری بسازد که بتوان بر روی آن چند طبقه دیگر بنا نمود، و بشخص ثالث نیز حق میدهد که بر بنای طبقه اول بارتفاع معینی بنائی بسازد بشرط آنکه مالک بتواند چند طبقه بر آن بیفزاید و همین قسم مالک زمین میتواند بچندین نفر حق ساختمان طبقه بر طبقه دیگر بدهد.
مالکیت طبقاتی ساختمان در بسیاری از شهرهای فرانسه متداول است و قانون مدنی فرانسه هم در ماده «664» اینگونه مالکیت را شناخته و تکلیف مالکین طبقات مختلف و همچنین هزینۀ را که باید در تعمیر و تجدید بنا مصرف کنند معین نموده است.

ماده مزبور میگوید: (در صورتی که طبقات مختلف یک خانه، متعلق بمالکین متعدد باشد هرگاه اسناد مالکیت طریق تعمیر و تجدید بنا را معین ننماید آنها را باید بطریق ذیل رفتار نمایند:
هزینه دیوارهای بزرگ و بام بعهده تمام مالکین میباشد و هر یک به نسبت ارزش طبقه که متعلق باو است میپردازد، مالک هر طبقه کف را که بر او راه میرود درست میکند، مالک طبقۀ اول پله‌ای که او را بآن طبقه راهنمائی مینماید میسازد، مالک طبقه دوم پس از طبقه اول، پلۀ که او را بمحلش میرساند درست میکند و بهمین طریق)
در مالکیت طبقات در بعض موارد بین مالکین اختلافاتی پیش می‌آید که حل آن عملا اشکالاتی را دربردارد، بدین جهت بعض قوانین مانند قانون مدنی آلمان در ماده «1014» تقسیم ساختمان را به طبقات منع نموده است. در قانون مدنی ایران به پیروی از قانون امامیه، مالکیت چند نفر را در یک عمارت، بطوری که هر یک از طبقات آن مفروزاً متعلق بیک نفر باشد اجازه داده شده است. چون تشخیص حدود هر طبقه از ساختمان برای تقویم و فروش و پرداخت مالیات و هزینه برای تعمیر لازم میشود، قانون مدنی در مواد «125 و 126 و 127» حدود هر یک از طبقات را معین مینماید هرگاه بین مالکین، حدود مالکیت هر یک از طبقات ساختمان معین نشده باشد و یا بین آنان اختلافی تولید گردد و اسناد آنها آن را ننمایاند، بطریق ذیل تعیین میگردد:

در صورتی که طبقه تحتانی ساختمان متعلق بیکی و طبقه فوقانی ملک دیگری باشد، چون مالک طبقه تحتانی نسبت بدیوارهای اطاق خود و صاحب طبقه فوقانی نسبت بدیوارهای غرفه خود متصرف میباشند، هر یک نسبت بآنچه در تصرف دارد مالک شناخته میشود و میتواند در حصه اختصاصی خود بطور متعارف تصرف کند، مانند آنکه سیم تلفن و برق و گاز بکشد یا لوله بخاری بسازد.

دیوارهای طبقه فوقانی بر دیوارهای طبقه تحتانی حق ارتفاق دارد و باید بر آن برقرار باشد و هرگاه دیوارهای فوقانی خراب شود میتواند مالک مجدداً آن را بنا نماید چون هر یک از مالکین طبقه فوقانی و تحتانی متصرف در سقف ما بین دو طبقه میباشند، سقف مشترک و مشاع بین آن دو شناخته میشود، و میتواند مالک طبقه فوقانی در کف غرفۀ خود و مالک طبقه تحتانی در سقف اختصاصی اطاق خود بطور متعارف، یعنی آن اندازه که مزاحم حق دیگری نشود تصرف نماید. مثلًا مالک طبقه تحتانی میتواند آن را سفید نماید و قاب‌کوبی کند و یا چراغ بیاویزد و مالک طبقه فوقانی میتواند بطور متعارف رفت و آمد نماید و اثاثیه بگذارد یا کف اطاق را تخته‌پوش کند.
پله غرفه فوقانی اگر چه در طبقه تحتانی قرار گرفته است، ولی چون برای استفادۀ طبقه فوقانی میباشد و منحصراً در رفت و آمد طبقه مزبور بکار میرود، در تصرف مالک طبقۀ فوقانی و ملک اختصاصی او شناخته میشود، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود، زیرا ممکنست پله مزبور ملک طبقه تحتانی و مالک طبقه فوقانی فقط حق العبور از آن داشته باشد.

قسمتهای دیگری که طبقه فوقانی و تحتانی از آن استفاده مینمایند، مانند چاه مستراح، منبع آب، آب انبار، حیاط و امثال آن مشترک شناخته میشود، مگر خلاف آن ثابت شود، چنانکه حیاط، ملک طبقه تحتانی باشد و مالکین طبقه دیگر حق العبور در آن داشته باشند.

هزینه‌های لازم برای تعمیر هر قسمت اختصاصی، بعهدۀ مالک آن قسمت خواهد بود، زیرا هزینه تعمیر ملک هر کس بعهده مالک آنست، و هزینه قسمتهای اشتراکی بعهده مالکین مشترک میباشد و هر یک نسبت بسهمی که از مال مشترک دارد هزینه آن را خواهد پرداخت.

هیچ‌یک از صاحبان طبقه تحتانی و غرفه‌های فوقانی طبق مادۀ «128» قانون مدنی نمیتواند، زیرا نمیتوان دیگری را اجبار بتعمیر یا مساعدت در تعمیر سقف مشترک ما بین دو طبقه بنماید، زیرا نمیتوان کسی را اجبار بتعمیر ملک خود نمود. میتوان از ماده «114» قانون مدنی در مورد دیوار مشترک، از نظر وحدت ملاک استنباط نمود، که هرگاه دفع ضرر بنحو دیگری ممکن نباشد میتوان بوسیلۀ مقامات صالحه شریک را اجبار به بنا و تعمیر سقف مشترک نمود، زیرا سقف بین دو طبقه مانند دیوار بین دو ملک میباشد.

هرگاه سقف واقع بین عمارت تحتانی و فوقانی خراب شود، در صورتی که بین مالک فوقانی و مالک تحتانی موافقت در تجدید بنا حاصل نشود و قرارداد ملزمی سابقاً بین آنها موجود نباشد تا بتوان بوسیلۀ آن متعهد را الزام در شرکت در ساختمان و پرداخت هزینه نمود، بدستور ماده «129» قانون مدنی هر یک از مالکین اگر تبرعاً سقف را تجدید نمود، چنانچه با مصالح مشترک ساخته شده باشد، سقف مشترک است و اگر با مصالح مختصه ساخته شده متعلق ببانی آن میباشد. غرض از تبرع در ماده، اقدام به تعمیر و پرداخت هزینه آن بدون قصد رجوع به شریک دیگر است. مادۀ «129» مذکور در بالا در موردیست که مالک دیگر، اجازۀ تصرف در مصالح مشترک را بدهد و الا شریک نمیتواند در مصالح مزبور تصرف نماید و میتواند یا آن را تقسیم کند و یا با مصالح اختصاصی که تهیه مینماید سقف را تجدید بنا کند.

قسمتی از دیوارهای اطراف که محل اتصال سقف بآنها میباشد، مانند خود سقف در تصرف صاحبان طبقه فوقانی و تحتانی میباشد و مشترک و مشاع است و هیچ‌یک از آن دو شریک بدون اجازه شریک دیگر نمیتواند در آن تصرف کند و سقف جدید را بآن متصل نماید. بنابراین هرگاه بین دو مالک توافق در اتصال سقف بمحل مشترک سابق حاصل نشود، و قرارداد ملزمی هم در بین نباشد، هر یک میتواند در قسمت دیوارهای- اختصاصی خود آن را بنا کند. بدین طریق که یا قسمت اشتراکی را ترک کرده و در قسمت اختصاصی از دیوار خود تصرف بنماید و یا چنانکه در مبنای دیوار مشترک بیان گردید، محل سابق را که مشترک و مشاع بوده تقسیم و در سهم اختصاصی خود سقف را بنا کند.

در صورتی که ساختمان قبلا مشاع بوده و بطور افقی بطبقات مفروز شده باشد، هیچ‌یک از مالکین طبقه فوقانی و تحتانی نمیتواند طبقه جدیدی بر بالای طبقه دوم بدون رضای دیگری بسازد، مگر آنکه قرارداد ملزمی بین آنان موجود باشد، زیرا علاوه بر آنکه فضای آزاد مشاع میباشد، هرگاه این اقدام از طرف مالک طبقه فوقانی باشد در اثر ساختمان جدید، دیوار و سقفی غیر مستقیم بر دیوارهای طبقه تحتانی میگذارد، اگر چه مستقیماً بر دیوارهای اختصاصی خود بنا کرده است، و حق ارتفاقی که طبقه فوقانی بر دیوارهای طبقه تحتانی دارد بقدر یک طبقه است که همان طبقه فوقانی متعلق باو میباشد. ولی مالک طبقه فوقانی میتواند از بام که ملک اختصاصی او است استفادۀ متعارف مانند خوابیدن در تابستان، رخت پهن کردن و امثال آن بنماید هرگاه این اقدام از طرف مالک طبقه تحتانی باشد، علاوه بر آنکه مستقیماً دیوار و سقف بر دیوارهای طبقه فوقانی گذارده است، از بام که ملک طبقه فوقانی است بصورت کف طبقه سوم استفاده کرده است و حال آنکه چنین حقی را ندارد.

امر مزبور از نظر وحدت ملاک مستنبط از مفاد ماده «118» قانون مدنی در مورد دیوار اشتراکی است، که ملاک آن عدم جواز تصرف در ملک غیر بدون اذن مالک آنست، اگر چه موجب ضرر نشود، زیرا عدم جواز تصرف در ملک غیر مختص بموردی که ضرر متوجه مالک آن میگردد نمیباشد.

مشاع بودن فضای آزاد روی طبقات در صورتیست که زمین زیر ساختمان در تقسیم بحال اشاعه باقی بماند و الا هرگاه زمین مزبور اختصاص بطبقه تحتانی داده شود فضای مزبور بتبع زمین متعلق باو میباشد.
بعض از فقهای امامیه تصرف در ملک غیر را در بعض موارد که ضرر متوجه مالک نمیشود جایز دانسته‌اند، مانند نشستن پای دیوار، تکیه دادن بر آن، از سایه آن استفاده کردن، نهادن اثاثیه در پای دیوار و تکیه دادن اثاثیه بآن، فقها باین امور به تنقیح مناط از جواز استضائه از نور چراغ غیر که بدون اشکال آن را جایز میدانند، فتوی داده‌اند.