وکیل حجت اله کریمیان

وکیل پایه یک دادگستری (اصفهان)
وکالت تخصصی در دعاوی کیفری

موبایل: 09132100173

دکتر علی باغانی

وکیل پایه یک دادگستری (تهران)

موبایل: 09121279417
تلفن: 02188923854

نریمان کازرونی

وکیل پایه یک دادگستری (تهران)

موبایل: 09121340411

حقوق مدنی – جلد1 الف

مبحث سوم در حریم املاک - بهترین وکیل ملکی تهران

[تعداد: 0   میانگین: 0/5]

حریم کلمه‌ایست عربی و لغة بمعنی منع میباشد و اصطلاحاً چنانکه ماده «136» قانون مدنی تعریف نموده عبارت از مقداری از اراضی اطراف ملک و قنات و نهر و امثال آنست که برای کمال انتفاع از آنها و جلوگیری از ضرر ضرورت دارد از نظر احترامی که افراد باید بحق حریم بگذارند و نمیتوانند بآن تجاوز بنمایند حریم نامیده شده است.
در صورتی که کسی بوسیلۀ احیاء اراضی موات باغ، منزل، مزرعه، چاه آب، قنات احداث نماید، مقداری از اراضی موات که نزدیک آنست و برای کمال انتفاع لازمست بخودی خود حریم آن میشود.

مقدار حریم باعتبار ملکی که برای آن حریم مقرر است فرق مینماید. مثلا در باغ مقدار حریم مساحتی است که برای ریختن خاک و کود و جمع‌آوری خاشاک لازم میباشد، در خانه مقدار حریم مساحت جلوی درب برای عبور و مرور و برف‌انداز در اطراف خانه است، در مورد نهر مقدار مساحتی در اطراف نهر بامتداد آن، که برای خاک ریختن در موقع پاک کردن و کف‌برداری و همچنین عبور برای حفاظت لازمست حریم میباشد، حریم چاه مقدار مساحت اطراف آنست که خاک ریخته میشود و برای تهیه و تنقیۀ آن آلات و ادوات لازم نصب میگردد.
علاوه بر مقدار مذکور در بالا، چاه و آب و قنات و چشمه دارای حریم دیگری است که برای جلوگیری از ضرر بآن، معین شده است. حریم مزبور مقدار مساحت از اراضی اطراف چاه و چشمه است که دیگری نمیتواند احداث چاه آب و یا قنات در آن بنماید.

ماده «139» قانون مدنی میگوید: «حریم در حکم ملک صاحب حریم است» حق حریم از نظر تحلیل حقوقی یک نوع حق ارتفاقی بر اراضی اطراف قنات و نهر و امثال آن میباشد.

حق حریم فقط در اراضی موات که مالکی ندارد پیدا میشود و نمیتواند کسی بوسیلۀ کندن چاه در زمین ملکی خود و یا در زمین موات، حق حریم در اراضی مجاور که ملک دیگری است پیدا نماید، زیرا حق حریم منافات با حق مالکیت مطلق سابق دارد.

طبق ماده 139 ق. م. «حریم در حکم ملک صاحب حریم است و تملک و تصرف در آن که منافی باشد با آنچه مقصود از حریم است بدون اذن از طرف مالک صحیح نیست …» زیرا این امر تجاوز بحق ثابت سابق است. بنابراین دیگری نمیتواند خاکریز اطراف نهر و چاه و همچنین برف‌انداز اطراف خانه و یا محل خاک و کود و خاشاک و معبر و مزرعه را بدون اذن صاحب حریم احیاء بنماید، زیرا هر گونه عملی که موجب احیاء گردد در موارد نامبرده منافات با حق حریم دارد، ولی تصرفاتی که موجب تضرر نشود و منافی با حق حریم نباشد مانعی نخواهد داشت، چنانکه در حریم چاه قنات که پانصد گز میباشد و یا در حریم چاه آب خوردن که بیست گز است دیگری میتواند ساختمان یا کشت بنماید و اجازه صاحب حریم را لازم ندارد، زیرا اراضی مزبور احیاء نشده است و طبق ماده «143» قانون مدنی: «هر کس از اراضی موات و مباحه قسمتی را بقصد تملک احیا کند مالک آن قسمت میشود» ولی نباید احیاکننده در تصرفات خود موجب اضرار بحق صاحب حریم شود. در نتیجه احیاء اراضی مزبوره دو حق با یکدیگر جمع میشود، یکی حق مالکیت احیاءکننده و دیگری حق حریم صاحب قنات و چاه آب چنانکه گذشت کندن قنات و ایجاد حریم در اراضی موات مینماید نه در اراضی که قبلا تملک شده است، زیرا پس از تملک هیچ حقی بر آن برقرار نمیگردد، مگر آنکه بوسیله مالک آن حق بدیگری داده شود. اینست که هرگاه کسی در املاک شهری که غیر موات است چاهی برای آب خوردن یا زراعت بکند، هیچ‌گونه حق حریمی در املاک مجاور ایجاد نخواهد شد و همسایه نیز میتواند در ملک خود چاه آب خوردن یا زراعت بکند، اگر چه فاصلۀ بسیار کمی با چاه دیگر داشته باشد و از منبعی که چاه اول بوسیلۀ مجاری زیر زمینی آب میگیرد چاه دوم نیز آب بگیرد و موجب تقلیل آب چاه اول بشود.

طبق ماده «137» قانون مدنی: «حریم چاه برای آب خوردن «20» گز و برای زراعت «30» گز است». طبق ماده «138» قانون مدنی: «حریم چشمه و قنات از هر طرف در زمین رخوه «500» گز و در زمین سخت «250» گز است. لیکن اگر مقادیر مذکورۀ در این ماده و ماده قبل برای جلوگیری از ضرر کافی نباشد، باندازۀ که برای دفع ضرر کافی باشد بآن افزوده میشود» مثلا هرگاه زمین شن‌زار باشد و یا کف چاهی که بعداً احداث شده پائین‌تر از کف چاه سابق باشد و در اثر کندن چاه آب و یا قنات جدید در آب چاه یا قنات سابق نقصان ظاهر شده است بوسیلۀ کارشناس فنی تا آنجائی که ضرر منتفی گردد بر مقدار معینه، بعنوان حریم افزوده میشود. محدود نمودن حریم بمقادیری که ذکر گردید قول مشهور فقهاء امامیه است و قول دیگر که ابن جنید بر آنست
و علامه هم متمایل بآن شده آنست که حریم چاه و قنات هر مقداری از اراضی است که رفع ضرر بنماید.
رعایت حریم مذکور در ماده «138» قانون مدنی نسبت بچاه آب ده قنات میباشد که در اصطلاح مادر چاه گویند و الا نسبت بچاههای خشکه کار قنات رعایت حریم مزبور لازم نمیباشد، بنابراین هرگاه کسی در کندن مادر چاه، حریم مقرر را نسبت بمادر چاه مجاور رعایت نموده ولی بتدریج رشته خشکه کار چاه خود را نزدیک به خشکه‌کار قنات مجاور نماید، بطوری که بیش از دویست گز مثلا فاصله باقی نماند، صاحب قنات مجاور نمیتواند مانع از این امر گردد مگر آنکه نزدیکی آن سبب اضرار بقنات مجاور شود چنانکه آب آن را بکشد که در این صورت تا حدی که موجب ضرر نمیگردد میتواند خشکه کار خود را نزدیک به خشکه‌کار قنات مجاور بنماید.
قانون مدنی در ماده «136» برای ملک و نهر و امثال آن حق حریم شناخته است، ولی فقط در دو ماده «137 و 138» مقدار حریم چاه و قنات را تعیین نموده و نسبت ببقیه ساکت گذارده است. منظور قانون آن است که در هر محلی که حریم در امور مزبور معمول باشد مقدار آن را عرف محل معین خواهد نمود، بنابراین تعیین مقدار حریم در این موارد بنظر عرف محل است.

کتاب دوم در اسباب تملک – بهترین وکیل ایران

اشاره – بهترین وکیل تهران

قبل از بحث در اسباب تملک که موضوع کتاب دوم است ذکر مقدمۀ لازم میباشد:

مقدمه حق چیست؟ – بهترین وکیل تهران

حق عبارت از اقتداریست که قانون بافراد میدهد تا عملی را انجام نماید.

در انجام و عدم انجام آن عمل افراد آزاد میباشند. آزادی عمل رکن اساسی حق میباشد.

حق امر تصوری است که قانون آن را از نظر حفظ نظم جامعه معتبر شناخته و آثاری برای آن قرار داده است. افکار ساده در اثر انس برای حق حقیقی غیر از اعتبار اجتماعی میشناسد و توجه ندارد که هرگاه قانون، آن امر تصوری را در جامعه معتبر نشناسد و حمایت خود را از آن بردارد، وجود حقوقی نخواهد داشت. هرگاه دائرۀ حکم فرمائی هر یک از قوانین کشورهای کنونی را ملاحظه نمائیم خواهیم دید که در یک کشور امری معتبر شناخته شده و در کشور دیگر از آن حمایت نمیشود. مثلا در قانون ایران در نکاح دوم (در مورد تعدد زوجات) رابطه زوجیت تصوری را که طرفین ایجاد نموده‌اند معتبر شناخته و حمایت مینماید و بالعکس در قوانین اروپا علاوه بر آنکه نکاح دوم، رابطه قانونی ایجاد نمینماید و حمایت از آن نمیشود، عمل مزبور جرم شناخته میشود. از نظر تاریخ حقوق، امثله بسیار است، مثلا در حقوق اسلام و روم و ملل قدیمه دیگر ملکیت عبد و امه را میشناختند و از آن حمایت میکردند، ولی قوانین کنونی آن را موجود نمیداند و کسانی که خریدوفروش برده نمایند مجازات میشوند.
در مقابل هر حقی تکلیفی موجود است و ناچار صاحب حق، غیر از آن کسی میباشد که تکلیف مزبور بعهدۀ او گذارده شده است. مثلا در مورد ملکیت، مالک دارای حق مالکیت است و تمامی مردم دیگر در مقابل آن مکلف هستند که به مالکیت او احترام بگذارند و تجاوز بحق او ننمایند. در مورد طلب، بستانکار دارای حق مطالبه و اخذ مورد طلب است و بدهکار تکلیف به پرداخت آن را دارد.

اشخاص از نظر حقوق مدنی میتوانند دارای دو نوع حق بشوند: حق مالی، حق غیر مالی.

1- حق مالی- حق مالی آنست که اجرای آن مستقیماً برای صاحبش ایجاد نفعی بنماید که بتوان آن را بپول تقویم نمود مانند حق دینی، چنانکه کسی از دیگری ده خروار گندم طلب دارد. پس از ایفاء تعهد آنچه بدست می‌آید ده خروار گندم است که قابل تقویم بپول میباشد.

2- حق غیر مالی- حق غیر مالی آنست که اجرای آن، نفعی که مستقیماً قابل تقویم بپول باشد ایجاد نمینماید، مانند حق زوجیت در زوجۀ دائمه که مستقیماً برای زن ایجاد نفعی که قابل تقویم بپول باشد نمیکند ولی غیر مستقیم حق (نفقه) برای او ایجاد میشود و در صورت فوت زوج، از او ارث میبرد. حق مالی بر دو قسم است: حق عینی، حق دینی.

الف- حق عینی- حق عینی حقی است که شخص نسبت بعین خارجی دارد که کاملترین آنان حق مالکیت است.
حق عینی از نظر تحلیل حقوقی دارای چهار رکن اساسی میباشد، مثلا در مورد مالکیت ارکان مزبور عبارتند از:

اول- صاحب حق که مالک میباشد.

دوم- موضوع حق و آن چیزی است که شخص نسبت باو حق دارد که ملک است.

سوم- رابطۀ حقوقی و آن امری است تصوری که ملکیت و مالکیت مینامند و قانون آن را معتبر شناخته و بدین جهت مردم را مکلف به احترام از آن مینماید، این است که گفته میشود حق عینی در مقابل تمامی افراد جامعه میباشد و در اثر این امر حق تعقیب بصاحب حق عینی داده شده و مالک میتواند مال خود را در دست هر کس بیابد بگیرد.

چهارم- جزاء و آن بدو نوع از عمل، در خارج ظهور مینماید، یکی حمایت از حق که قانون آن را حفظ و نگاهداری مینماید تا کسی نتواند بمالک تجاوز و تعدی کند، و دیگر اجبار برفع تجاوز در صورتی که تعدی بعمل آمده باشد، مثلا هرگاه کسی مال دیگری را غصب کند قانون او را مجبور مینماید که مسترد دارد و اگر تلف شده ملزم میشود بدل آن را بمالک بدهد. عده از حقوقیین جزاء را شرط تحقق حق میدانند

ب حق دینی- حق دینی حقی است که شخص نسبت بدیگری دارد. حق مزبور از نظر تحلیل حقوقی مانند حق عینی دارای چهار رکن است.

اول- صاحب حق که متعهد له یا طلبکار یا دائن نامیده میشود.

دوم- مکلف و آن کسی است که در مقابل متعهد له ملزم بدادن چیزی یا انجام عملی و خودداری از عملی میباشد که آن را مدیون یا متعهد و یا بدهکار گویند.

سوم- رابطۀ حقوقی و آن امری است اعتباری و تصوری که قانون در اثر آن به بستانکار و متعهد له اختیار میدهد که از بدهکار مطالبۀ ایفاء تعهد را بنماید و مورد تعهد را بخواهد. (مورد تعهد چیزی است که متعهد و مدیون مکلف بدادن و یا انجام آن میباشد) رابطۀ حقوقی مزبور باعتبار متعهد له طلب و باعتبار متعهد دین گفته میشود.
چهارم- جزاء عبارت از حمایت قانون است از طلبکار که هرگاه متعهد له آمده متعهد بمیل خود تکلیف قانونی را ایفاء نکند قوۀ مجریه به کمک متعهد له آمده و متعهد را مجبور بانجام آن مینماید. عده از حقوقیین جزاء را شرط تحقق حق میدانند حق طبیعی- و آن حقی است برای شخص نسبت بدیگری که عقل آن رابطه را موجود میداند و مدیون را در مقابل وجدان و اخلاق مسئول میشناسد، ولی قانون حمایت از آن نمینماید، یعنی حق طبیعی فاقد جزاء که چهارمین رکن حق است میباشد، مانند دینی که مشمول مرور زمان شده است و قانون دعوی خواهان را غیر قابل استماع میداند  ولی هرگاه مدیون دین را بمیل خود ادا نماید دین ساقط شده و نمیتواند آن را مسترد دارد. این ستکه ماده «266» قانون مدنی میگوید: «در مورد تعهداتی که برای متعهد له قانوناً حق مطالبه نمیباشد. اگر متعهد بمیل خود آن را ایفاء نماید دعوی استرداد او مسموع نخواهد بود».

حق بوسیله یکی از اسباب پنج‌گانه زیر بوجود می‌آید: عقد، شبه عقد، جرم، شبه جرم، قانون.

1- عقد- عقد عبارت است از آنکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد. هر کسی میتواند در اثر آزادی ارادۀ که دارد خود را متعهد سازد و برای دیگری ایجاد حق نماید، مانند بیع، اجاره، عاریه و امثال آن.

2- شبه عقد- شبه عقد عبارت از عمل ارادی است که قانون آن را منع ننموده و بدون آنکه عقد منعقد گردد ایجاد تعهد در مقابل غیر مینماید، و یا برای طرفین ایجاد تعهد میکند، مانند استیفاء، دارا شدن غیر بضرر دیگری و امثال آن.

3- جرم- جرم عملی است که قانون ارتکاب آن را منع نموده و برای مرتکب آن کیفر قرار داده است. در صورتی که بوسیلۀ ارتکاب عمل مزبور ضرر و زیانی متوجه مجنی علیه یا دیگری گردد، متضرر حق مطالبۀ جبران آن را از مجرم خواهد داشت، چنانکه هرگاه کسی دست کسی را بشکند و او برای مداوای خود متحمل مخارجی شود یا از کار بازماند، مرتکب مسئول پرداخت آن خسارت میباشد.

4- شبه جرم- شبه جرم عملی است که قانون برای مرتکب آن، مجازات قرار نداده است و هرگاه در اثر عمل مزبور خسارتی بکسی متوجه شود مرتکب مسئول آن خواهد بود، مانند موارد اتلاف و تسبیب چنانکه هرگاه کسی شیشه منزل دیگری را اشتباها بشکند یا در خانه خود آتش بیفروزد که حرارت آن سرایت بخانۀ همسایه بنماید و درختان همسایه را خشک کند، مرتکب مسئول خسارات مزبور خواهد بود.

5- قانون- قانون در مواردی شخص را بدون آنکه ارادۀ ایجاد حق برای کسی داشته باشد و یا عملی را مرتکب شود مکلف بانجام امری مینماید و برای دیگری نسبت باو حق قائل میشود مانند نفقۀ اقارب، در موردی که پدر و مادر شخصی بی‌چیز شوند و نتوانند از دارائی خود زندگی نمایند شخص مزبور ملزم بپرداخت نفقۀ آنان خواهد بود.
هیچ حقی بدون سبب نمیتواند حاصل شود. سبب مزبور بمعرفی قانون شناخته میشود، زیرا اسباب قانونی مانند علل طبیعی نیستند که قدرت تأثیر در ذات علت نهفته باشد و با پیدایش آن خواهی نخواهی معلول بوجود آید، بلکه حق از امور اعتباری است که سبب آن را قانون باید اعتبار و معرفی کند. سبب ممکنست مادی و یا روحی باشد و همچنین است سقوط حق که مترتب بر اسباب اعتباری میباشد. قانون مدنی در ماده «140» میگوید: «تملک حاصل میشود:

1- باحیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه.

2- بوسیلۀ عقود و تعهدات.

3- بوسیلۀ اخذ بشفعه.

4- بارث»

اشیائی که مورد تملک قرار میگیرند بر دو نوعند:

اول- اشیائی که مالک ندارند و آنها بوسیلۀ احیاء موات و حیازت مباحات تملک میشود.
دوم- اشیائی که مالک دارند و آنها بوسیلۀ عقود و تعهدات و اخذ بشفعه و ارث انتقال می‌یابد.

قسمت اول در احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه – بهترین وکیل تهران

باب اول در احیاء اراضی موات و مباحه – بهترین وکیل ملکی ایران