وکیل حجت اله کریمیان

وکیل پایه یک دادگستری (اصفهان)
وکالت تخصصی در دعاوی کیفری

موبایل: 09132100173

مجتبی محمدی

وکیل پایه یک دادگستری (تهران)

موبایل: 09126095750

دکتر علی باغانی

وکیل پایه یک دادگستری (تهران)

موبایل: 09121279417
تلفن: 02188923854

نریمان کازرونی

وکیل پایه یک دادگستری (تهران)

موبایل: 09121340411

حقوق مدنی – جلد1 الف

تحجیر - بهترین وکیل ملکی تهران

[تعداد: 0   میانگین: 0/5]

تحجیر مصدر باب تفعیل میباشد و بمعنی سنگ چیدن آمده است. در اصطلاح چنانکه ماده «142» قانون مدنی میگوید «شروع در احیاء از قبیل سنگ چیدن اطراف زمین یا کندن چاه و غیره تحجیر است و موجب مالکیت نمیشود ولی برای تحجیرکننده ایجاد حق اولویت در احیاء مینماید». قانون مدنی برای تحجیر دو مثال بیان نموده و بکلمه غیر از ذکر اقسام دیگر تحجیر از قبیل دیوار کشیدن و نهر کندن و درخت در دور زمین کاشتن صرف نظر کرده است. منظور ماده از کندن چاه، چاهی است که هنوز بنتیجۀ مطلوبه نرسیده باشد چنانکه هرگاه چاه برای آب است بآب نرسیده باشد و پس از رسیدن بآب احیاء محسوب میگردد. ماده «160» قانون مدنی باین امر تصریح مینماید «هر کس در زمین خود یا در اراضی مباحه بقصد تملک قنات یا چاهی بکند تا بآب برسد یا چشمه جاری کند مالک آب آن میشود و در اراضی مباحه مادامی‌که بآب نرسیده تحجیر محسوب است» و همچنین است کندن نهر چنانکه ماده «148» قانون مدنی میگوید: «هر کس در زمین مباح نهری بکند و متصل کند برود خانه» آن نهر را احیاء کرده و مالک آن نهر میشود ولی مادامی‌که متصل برودخانه نشده است تحجیر محسوب است».
تحجیری که ایجاد حق اولویت در اراضی موات مینماید باید دارای شرائط زیر باشد.
1- عملی بشود که عادتاً برای شروع در احیاء اراضی آن را انجام میدهند، مانند کندن پی برای ساختن بنا یا گودبرداری برای درخت کاری نمودن و یا شخم زدن برای زراعت کردن، زیرا این اعمال هر یک مقدمه برای احیا کردن زمین میباشد و برای آباد کردن آن، اعمال مزبور لازم است. عملی که انجام میشود هرگاه برای احیاء مفید و مؤثر نباشد ولی دلالت کند بر آنکه فاعل ارادۀ احیاء آن زمین را دارد، مانند آنکه کسی اطراف قطعه زمینی را برآمدگی از خاک درست کند، چنانکه از ماده «142» قانون مدنی فهمیده میشود تحجیر محسوب نمیگردد، زیرا هیچ‌کدام از این اعمال برای احیاء زمین مفید نیست و برای شروع باحیاء باید خاک را برداشت ولی عادت بر آن است کسی که میخواهد زمینی را حیازت کند آن را بدین نحو قبلا تعیین مینماید و بخود اختصاص میدهد. عدۀ از فقهاء این امر را تحجیر میدانند.

2- تحجیری که بعمل می‌آید باید بقصد احیاء باشد و الا هرگاه از عمل تحجیر منظور استقلالی داشته باشد چنانکه مرسوم است نظامیان که از محلی بمحل دیگر حرکت مینماید، در نقطۀ که میخواهند چند روز توقف کنند، اطراف زمینی را سنگ چین کرده و آن را مسطح میکنند تا چادرهای خود را بزنند و سپس آن را رها کرده و میروند.
عمل مزبور ایجاد حق اولویت برای نظامیان نمینماید، زیرا در تحجیر زمین قصد احیاء آن را ندارد.
3- مقداری که تحجیرکننده میخواهد احیاء بنماید از عمل تحجیر باید معلوم باشد، چنانکه هرگاه کسی قطعه زمینی را میخواهد احیاء بنماید باید اطراف آن را سنگ چین نماید یا پی حفر کند و الا هرگاه بخط مستقیم در یک طرف سنگ چیده شود ایجاد حق تحجیر برای او نمیکند. در بعضی موارد عمل تحجیر، خود حکایت از مقدار آن مینماید چنانکه کندن یکی از چاههای قنات بائر یا متروکۀ قدیمی که اهالی آن نواحی مهاجرت کرده‌اند، شروع باحیاء چاههای دیگر آن قنات شناخته میشود و همچنین است نسبت باراضی که از قنات مزبور مشروب میگردد. بنابراین دیگری نمیتواند آن چاهها و یا آن اراضی را احیاء کند و همچنین قطع آب از نی‌زار و یا باتلاق شروع باحیاء نی‌زار و باتلاق است و دیگری نمیتواند بوسیلۀ بریدن نی باحیاء آن اقدام کند.

4- تحجیرکننده بتواند آن مقدار زمین را که تحجیر کرده احیاء بنماید و الا هرگاه بجهتی از جهات متمکن از احیاء آن نباشد مانند آنکه قدرت مالی و یا دست رسی وسائل لازمه برای احیاء آن از قبیل ماشینهای فلاحتی یا آلات حفر چاههای عمیق و امثال آن نداشته باشد، تحجیر مزبور ایجاد حق اولویت نمیکند. بنابراین هرگاه کسی بیش از مقداری که میتواند احیاء بنماید از اراضی موات تحجیر کند بمقداری که قادر بر احیاء آن است حق اولویت ایجاد میشود و زائد بر آن را هر کس میتواند احیاء نماید و تحجیرکننده نمیتواند مانع گردد. بدین جهت کسی که قادر به احیاء زمینی که تحجیر نموده است نباشد نمیتواند آن را بدیگری بسببی از اسباب قانونی مانند صلح و امثال آن واگذار کند، خواه مجانی باشد یا معوض، زیرا حقی برای تحجیرکننده
پیدا نشده تا آن را واگذار بنماید و ناقل و منتقل الیه نسبت بآن یکسان است.

تحجیر حقی است مالی که میتواند مورد صلح قرار بگیرد و بوسیلۀ ارث بورثه منتقل میشود، ولی نمیتواند مبیع واقع گردد زیرا مبیع چنانکه در بیع خواهد آمد باید عین خارجی و یا کلی باشد. بنابراین در صورتی که تحجیرکننده از آن اعراض ننموده باشد دیگری نمیتواند آن را تصرف و احیاء بنماید و هرگاه تصرف کند غاصب محسوب میشود و تحجیرکننده میتواند خلع ید او را بخواهد اگر چه آن را آباد کرده باشد، زیرا شرط تملک بوسیلۀ احیاء آنست که قبلا دیگری آن را تحجیر ننموده باشد و الا تحجیرکننده طبق ماده «142» ق. م در احیاء حق اولویت دارد.
قانون مدنی حکم در موردی را که کسی زمینی را تحجیر نموده، احیاء ننماید و اعراض هم از آن نکند بیان نکرده است. فقه امامیه بر آنست که در چنین مورد حاکم تحجیرکننده را الزام باحیاء و یا اعراض از آن مینماید، و در صورتی که برای احیاء آن مهلت بخواهد مهلت کافی باو داده میشود و هرگاه امتناع خود باقی بماند حاکم بدیگری اجازه احیاء آن را میدهد و حق تحجیر او ساقط میگردد. در موردی مهلت به تحجیرکننده برای احیاء داده میشود که تاخیر در احیاء در اثر عذر موجه باشد، مانند عدم مساعدت هوا از آمدن برف و باران و امثال آن، یا بدست نیامدن مصالح و آلات و ادوات و عمله و الا عدم تمکن مالی تحجیرکننده از تهیۀ وسائل لازم، عذر موجه محسوب نیست و مهلت داده نمیشود تا تمکن مالی پیدا نماید. در صورتی که تحجیرکننده عذر موجه داشته باشد مهلتی که برای رفع عذر او لازم است داده خواهد شد. بعضی از فقهاء امامیه گفته‌اند که در صورتی که دسترسی بحاکم نباشد تا تحجیرکننده را مجبور باحیاء یا رفع ید از زمین بنماید و مدتی طولانی آن زمین بصورت تحجیر بماند که عرف آن را تعطیل در احیاء بداند، حق تحجیرکننده ساقط میشود و از نظر احتیاط رعایت حق اولویت تحجیرکننده تا سه سال لازم است و پس از سه سال حق مزبور بخودی خود ساقط میگردد.
در صورتی که آثار تحجیر قبل از آنکه زمین احیاء شود در اثر عوامل طبیعی بر طرف گردد چنانکه سیل جویها را پر کند و سنگها را ببرد و یا در اثر نیامدن باران نهالهای کاشته شده در اطراف خشک شود، حق تحجیرکننده زائل میگردد و زمین بحالت قبل از تحجیر عودت می‌یابد و هر کس میتواند آن را احیاء کند، ولی هرگاه کسی آثار تحجیر را خراب و نابود کند حق تحجیرکننده زائل نمیشود.

تحجیر چاه آب و قنات سرایت بتحریم آن نیز مینماید. از مواد مربوط بحریم ابتدائاً بنظر میرسد که حق حریم و همچنین حق بر وسائلی که برای انتفاع از زمین لازم است پس از احیاء چاه و زمین و تملک آن حاصل میگردد، بنابراین در صورتی که کسی چاهی را برای آب یا قنات بکند قبل از آنکه بآب برسد حق حریم نخواهد داشت، لذا هرگاه شخص مزبور پس از کندن چند متر، کار را موقتا تعطیل کند، دیگری میتواند در نزدیکی چاه مزبور چاه آب یا قنات جدید بکند تا بآب برسد و حق حریم پیدا نماید و نتیجۀ از ادامۀ حفر چاه اولی جلوگیری کند، ولی با توجه بمفاد ماده «142» قانون مدنی که به تحجیرکننده حق اولویت در احیاء میدهد، میتوان گفت که حق تحجیر چاه آب و قنات و سرایت در مقدار لازم از زمین برای حریم نیز مینماید و الا چنانکه در مثال بالا گذشت باید بر آن بود که میتوان غیر مستقیم حق تحجیر و اولویت تحجیر کنندۀ چاه آب و قنات را ساقط نمود. همچنین است وسائلی که برای انتفاع از زمین محیات لازم است مانند مجری و راه منحصر و امثال آن.
طبق مادۀ «145» قانون مدنی «احیاءکننده باید قوانین دیگر مربوط به این موضوع را از هر حیث رعایت نماید».

باب دوم در حیازت مباحات – بهترین وکیل ملکی ایران

حیازت مصدر باب حاز میباشد و بمعنی بدست آوردن آمده است و اصطلاحا چنانکه مادۀ «146» قانون مدنی میگوید: «مقصود از حیازت تصرف و وضع ید است یا مهیا کردن وسائل تصرف و استیلاء. حیازت اشیاء مباحه، باعتبار طبیعت آنها مختلف میباشد چنانکه در مروارید، بدست آوردن صدف آن و در عواطف و شاخه، بریدن و چیدن آن و در آب رودخانه، وارد ساختن آن در نهر یا حوض یا چاهی که ملک کسی است حیازت شناخته میشود.
طبق مادۀ «147» قانون مدنی: «هر کس مال مباحی را با رعایت قوانین مربوطه بآن حیازت کند مالک آن میشود». تملک اشیاء مباحه در مورد حیازت مانند احیاء موات، ایقاع میباشد و احتیاج بقصد انشاء و رضای حیازت‌کننده دارد و عمل حیازت شرط تحقق آنست.

یکی از مباحات که بیشتر مورد ابتلاء قرار میگیرد آب است و بدین جهت قانون مدنی باب مزبور را اختصاص بان داده است.

مادۀ «155» قانون مدنی: «هر کس حق دارد از نهرهای مباحه اراضی خود را مشروب کند یا برای زمین و آسیاب و سائر حوائج خود از آن نهری جدا کند» ماده مزبور نهرهای مباح را که بیشتر برای امور کشاورزی استفاده میشود موضوع قرار داده است و الا از تمامی آبهای مباح، دریا باشد یا باران یا چشمه، هرکس میتواند تملک یا استفاده بنماید. آب مادام که در رودخانه یا در دریا است مباح میباشد و پس از آنکه در نهر یا حوض یا ظرف ملکی کسی داخل گردید ملک صاحب آن میشود این است که ماده «149» قانون مدنی میگوید: «هرگاه کسی بقصد حیازت میاه مباحه، نهر یا مجرائی احداث کند آب مباحی که در نهر یا مجرای مزبور وارد شود ملک صاحب مجری است و بدون اذن مالک نمیتوان از آن نهری جدا کرد یا زمینی مشروب نمود».

در صورتی که در کندن نهر یا چاه و همچنین در احیاء اراضی موات چند نفر بشرکت یکدیگر عمل نمایند، در نتیجۀ عمل مزبور آنان در نهر یا چاه شریک خواهند بود و سهم هر یک بنسبت عمل و مخارجی است که در آن بکار برده است مادۀ «150»  قانون مدنی میگوید: «هرگاه چند نفر در کندن مجری یا چاه شریک شوند بنسبت عمل و مخارجی که موجب تفاوت عمل باشد مالک آب آن میشوند و بهمان نسبت بین آنها تقسیم میشود». مثلا هرگاه در کندن نهری دو نفر شرکت نمایند و یکی ده روز کار کند و دیگری دو روز، شخص اخیر یک ششم از آن نهر را مالک میشود و دیگری پنج ششم بقیه را. همچنین است هرگاه چند نفر بوسیلۀ کارگرانی که مزد آنان را داده‌اند نهری را حفر نمایند، هر یک بنسبت هزینۀ که پرداخته در نهر مزبور مشاعا سهیم میباشد و بهمان نسبت مالک آب جاری در آن نهر خواهد بود، نه بنسبت اراضی که مالک است و از آن نهر میتواند مشروب شود، بنابراین هرگاه کسی که یک ششم نهر را مالک است بیش از شریک دیگر که پنج ششم آن را مالک است دارای زمین باشد، بیش از یک ششم حق آب از نهر ندارد و میتواند از دیگری مقدار لازم را اجاره بنماید.
تقسیم نهر مشترک مانند تقسیم اموال مشترک دیگر است. در صورتی که تقسیم آن ممکن باشد بدرخواست یکی از شرکاء تقسیم بعمل خواهد آمد. اما تقسیم مهایات و آن بردن آب است از روی مدت، چنانکه هرگاه سه نفر بطور تساوی در نهری شریک باشند و بین خود قرار دهند که در گردش شش هر یک، دو روز و دو شب آب ببرد، در صورتی که تقسیم حقیقی نهر ممکن نباشد برای جلوگیری از اختلاف، تقسیم مزبور الزامی بنظر میرسد و چنانچه با امکان تقسیم حقیقی نهر، شرکاء تقسیم مهایات نمایند، آن تقسیم الزام‌آور نبوده و هر زمان میتوانند بر هم زنند.
طبق ماده «151» قانون مدنی: «یکی از شرکاء نمیتواند از مجرای مشترک مجرائی جدا کند یا دهنۀ نهر را وسیع یا تنگ کند یا روی آن پل یا آسیاب بسازد یا اطراف آن درخت بکارد یا هر نحو تصرفی کند مگر باذن سایر شرکاء» زیرا طبق قاعدۀ کلی، تصرف هر یک از شرکاء در مال مشترک، منوط باجازۀ بقیۀ شرکاء میباشد زیرا تصرف شریک مزبور در مال مشترک موجب تصرف در سهام دیگران خواهد بود.

در صورتی که یکی از شرکاء باجازۀ شرکاء دیگر از نهر مشترک نهر اختصاصی جدا بنماید تا نصیب او از آب نهر مشترک داخل مجرای مختص بشود طبق ماده «152» قانون مدنی، آن آب ملک مخصوص آن شریک میشود و هر نحو تصرفی بخواهد در آن میتواند بکند.

ممکن است بین شرکاء در سهام از نهر مشترک اختلاف شود و هر یک سهمی را ادعا نماید که دیگران منکر آن باشند، قانون مدنی در مادۀ «153» برای حل اختلاف فرض تساوی سهام را نموده است مگر اینکه دلیلی بر زیادی نصیب بعضی از آنها موجود باشد که در این صورت دادرس طبق آن رأی صادر مینماید، چنانکه یکی از آنان بوسیلۀ گواه یا ادلۀ دیگر ثابت نماید که مدت کار او در کندن نهر مشترک بیشتر بوده و یا بیش از دیگران هزینه برای کندن نهر پرداخته است و یا آنکه از مالکین مشاع دیگر خریداری کرده است.

چنانکه گذشت طبق ماده «155» قانون مدنی بهر کس اجازه داده شده است که از نهرهای مباحه نهری جدا نماید و اراضی خود را مشروب کند، در صورتی که اشخاصی قبلا نهر یا انهاری چند از رودخانه جدا نموده و اراضی خود را مشروب مینمایند، هرگاه کسی بخواهد زمینی را در اطراف رودخانۀ مزبور جدیداً احیاء کند طبق ماده «159» قانون مدنی در صورتی میتواند که آب رودخانه زیاد باشد و برای صاحبان اراضی سابقه، تضییقی در بردن آب نباشد و الا حق جدا کردن نهر و بردن آب ندارد اگر چه زمین او بالاتر یا نزدیکتر از سایر اراضی برودخانه باشد، زیرا مالکین اراضی سابقه در اثر جدا کردن نهر و بردن آب از رودخانه، حق تقدم نسبت بآن پیدا نموده‌اند و شخص اخیر نمیتواند مزاحم حق ثابت دیگران شود و بالاتر و یا نزدیکتر بودن زمین او از سایر اراضی برودخانه، ایجاد حق تقدم برای او نمینماید. در صورتی که آب رودخانه در بعضی مواقع سال مانند بهار یا پائیز زیاد شود بطوری که پس از مشروب شدن اراضی سابقه مقداری بماند و هرز برود، اشخاص دیگر میتوانند نهر جدید از رودخانه جدا کنند
و از فاضل آب در موقع زیادتی آب استفاده نمایند و برای اشخاص مزبور نیز حق اولویت نسبت بفاضل آب حاصل خواهد شد و دیگری نمیتواند نسبت باین امر مزاحمت حق آنها را فراهم آورد. بدین جهت است کسی که در اراضی موات و مباحه چاه آب یا قنات بکند و بآب برسد حق حریم پیدا مینماید، زیرا پس از آنکه از آبهای مباحه زیر زمینی استفاده نمود نسبت بمنبع آب چاه یا قنات حق تقدم و اولویت در بردن آب پیدا میکند و دیگری نمیتواند بوسیلۀ کندن چاه آب، یا قنات جدید موجب نقصان آب چاه یا قنات سابق بشود و این امر با حفظ حق حریم طبق مواد «136 و 139» قانون مدنی تأمین میشود.

در صورتی که آب نهر کافی برای مشروب نمودن اراضی اطراف نهر نباشد که در یک زمان آب ببرند، هر کدام از اراضی که در احیاء، مقدم بوده است، مقدم بر دیگری از آب نهر، مشروب خواهد شد، زیرا تقدم در احیاء ایجاد حق اولویت مینماید و زمین که مؤخر احیاء شده است بحق ثابت سابق خللی وارد نمیآورد. اینست که مادۀ «158» قانون مدنی میگوید: «هرگاه تاریخ احیاء اراضی اطراف رودخانه مختلف باشد زمینی که احیاء آن مقدم بوده است در آب نیز مقدم میشود بر زمین متأخر در احیاء، اگر چه پائین‌تر از آن باشد».

هرگاه آب نهر مباح کافی نباشد تمامی اراضی اطراف که دارای نهر است از آن مشروب شود و در تقدم و تأخر، بین صاحبان اراضی اختلاف شود و هیچ‌یک نتواند حق تقدم خود را ثابت نماید، قانون مدنی در ماده «156» فرض حقوقی که مبتنی بر روش عمومی در احیاء اراضی موات است ملاک حل اختلاف قرار داده و میگوید:
«… هر زمینی که بمنبع آب نزدیک‌تر است بقدر حاجت، حق تقدم بر زمین پائین‌تر خواهد داشت». فرض حقوقی مزبور آنست که نوعاً اشخاص در انتخاب نمودن اراضی برای احیاء، اراضی که نزدیکتر بمنبع است اختیار مینمایند تا آنکه دچار مضیقه آب در صورت احیاء سایر اراضی نشوند، و بدستور ماده «157» ق. م. «هرگاه دو زمین
در دو طرف نهر محاذی هم واقع شوند و حق تقدم یکی بر دیگری محرز نباشد و هر دو در یک زمان بخواهند آب ببرند و آب کافی برای هر دو نباشد (چون نمیتوان بوسیلۀ فرض حقوقی مذکور در بالا تقدم و تأخر را تشخیص داد) باید برای تقدم و تأخر در بردن آب بنسبت حصه قرعه زد» زیرا قرعه تنها حاکم نابینا و بی‌شعور است که در صورت اختلاف میتواند یکی را بدون هیچ دلیلی بر دیگری مقدم بدارد و چارۀ از نظر حقوقی جز قرعه برای رفع اختلاف یافت نمیشود. در صورتی که آب کافی برای هر دو قطعه اراضی باشد احتیاجی بدانستن آنکه احیاء کدام یک از اراضی مقدم بوده پیدا نخواهد شد بلکه آب نهر بنسبت حصه بین اراضی تقسیم میشود.

باب سوم در معادن – بهترین وکیل ملکی ایران

طبق ماده «38» قانون مدنی: «مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هرکجا بالا رود و همچنین است نسبت بزیر زمین و بالجمله مالک حق همه گونه تصرف در هوا و قرار دارد مگر آنچه را که قانون استثناء کرده باشند». معادن از اجزاء زمین محسوب میشود، خواه روی زمین باشد مانند سنگ نمک و خاک سرخ و گچ و امثال آن و یا در عمق زمین باشد مثل نفط و زغال سنگ و مانند آن. بدین جهت قانون مدنی در ماده «161» میگوید: «معدنی که در زمین کسی واقع شده باشد ملک صاحب زمین است…».

در صورتی که معدن در اراضی موات و مباحه باشد، از نظر قانون مدنی مانند قسمتهای دیگر اراضی موات و هر کس آن را حیازت بنماید از آن او شناخته میشود.

حیازت معادن نسبت بوضعیت طبیعی آن فرق مینماید و آنها بر دو دسته‌اند:

الف- معادن سطح الارضی یا ظاهری- آنها معادنی هستند که در روی زمین قرار دارند و استخراج آنها عملیات حفاری مخصوصی را لازم ندارد مانند معدن خاک سرخ و نمک و امثال آنها، در اینگونه به معادن هر کس هر مقدار از آن را بردارد آن مقدار را حیازت نموده و مالک آن میشود و بقیه بحال اباحۀ سابق باقی است.

ب- معادن تحت الارضی یا باطنی- آنها معادنی هستند که بوسیلۀ حفاری و عملیات مخصوص مانند کندن راهرو و چاه چنانکه در معادن نفط و ذغال‌سنگ و امثال آنها است بمواد معدنی منظور دست می‌یابند. حیازت اینگونه معادن عبارت از انجام عملیاتیست که منتهی شود بدست یافتن بمواد معدنی از حفر راهروها و چاههای لازم، چنانکه در کندن چاه برای برداشتن آب در اراضی موات است. در صورتی که حیازت‌کننده شروع بعملیات بنماید و هنوز بمواد معدنی قابل استخراج منظور نرسیده باشد معدن را تحجیر نموده است و ایجاد حق اولویت برای تحجیرکننده مینماید و کلیه احکام تحجیر که در اراضی موات گذشت نسبت بآن جاری میگردد.
از نظر آنکه عدۀ معادن در هر کشوری معدود است و آنها سرمایۀ کشوری میباشد که در آن یافت میشود، قانون نتوانسته آن را نادیده بگیرد و استخراج آن را آزادانه بنظر مالکین و حیازت کنندگان بگذارد، لذا در هر کشوری مقررات مخصوصی برای استخراج معادن وضع میشود و اختیارات مالکین را محدود مینماید و در ذیل ماده بالا متذکر این امر شده و میگوید: «… و استخراج آن (معادن) تابع قوانین مخصوصه خواهد بود».

باب چهارم در اشیاء پیدا شده و حیوانات ضاله – بهترین وکیل ملکی ایران